Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym to nie lada wyzwanie a także ogromny wydatek, na który niewielu stać. Zazwyczaj większość kupujących posiłkuje się kredytem hipotecznym. Wybór odpowiedniego domu jednorodzinnego z rynku wtórnego nie jest tak prosty jak w przypadku zakupu mieszkania, ponieważ należy zwrócić uwagę na bardzo wiele kwestii zarówno formalnych jak i technicznych. Gdy podjąłeś decyzję o nabyciu domu z ogrodem musisz liczyć się z większym wydatkiem niż w przypadku mieszkania, najczęściej oscylującym blisko miliona złotych a nawet i więcej. W związku z tym należy wszystko gruntownie przeanalizować kilka razy.

Na jakie parametry domu powinniśmy zwrócić szczególną uwagę i jakie dokumenty formalne przejrzeć, aby kupić dom, który będzie spełnieniem naszych marzeń? Na te oraz inne pytania postaramy się odpowiedzieć w poniższym artykule. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym

1. Zastanów się, jakiego domu szukasz?

• -wolnostojący, bliźniak czy może segment?
• gotowy do zamieszkania czy w stanie surowym?
• Na jak dużej działce ma się on znajdować?

2. Określ lokalizację, w której chcesz kupić dom

•  zastanów się dobrze gdzie chciałbyś zamieszkać,
• jaki wpływ dana lokalizacja będzie miała na Twoje życie codzienne (komunikacja, odległość do pracy, szkół, przedszkoli, urzędów, etc.)
• jak wpłynie na więzi z bliskimi (jak daleko będziesz mieszkać od rodziców, rodzeństwa, przyjaciół, etc.)

3. Określ swoje możliwości finansowe,

• jakimi środkami własnymi dysponujesz
• wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym, jeśli będziesz się o niego ubiegać,
• sprawdź swoją zdolność kredytową u doradcy kredytowego,

4. Zorientuj się jak kształtują się ceny domów w okolicy, w której zamierzasz szukać domu dla siebie.  

Gdy będziesz znał odpowiedzi na wyżej postawione pytania możesz zacząć poszukiwać oferty i umawiać się na oglądanie konkretnych domów jednorodzinnych z rynku wtórnego. Posiadając sprecyzowane wymagania możesz także zlecić poszukiwanie wymarzonego domu doświadczonemu pośrednikowi z Agencji Nieruchomości lub na własną rękę szukać bezpośrednich ofert od sprzedających, którzy zamieszczają ogłoszenia na różnych serwisach ogłoszeniowych.

W przypadku zakupu domu na rynku wtórnym gdy będziesz korzystać z usług agencji nieruchomości musisz liczyć się z tym, że zapłacisz prowizję w wysokości od 1,5% do 3% od ceny sprzedaży. Prowizję płaci zarówno sprzedający oraz kupujący! 

Dlatego też warto dopytać zanim skorzystasz z takich usług i podpiszesz umowę pośrednictwa z agentem. Wysokość prowizji podlega negocjacji, czasami można znaleźć ogłoszenia, gdzie jest informacja, że kupujący nie płaci prowizji.

• lokalizacja nieruchomości – prestiż dzielnicy – okolicy, komunikacja, bliskość sklepów, szkół, urzędów, instytucji kulturalnych, etc,
• powierzchnia działki,
• typ budynku – wolnostojący, bliźniak, segment,
• rok budowy,
• materiał budowy (cegła, drewno, pustak, ytong, etc)
• powierzchnia użytkowa
• powierzchnia mieszkalna
• liczba kondygnacji
• jakie media są doprowadzone – woda miejska (wodociąg) czy własne ujęcie ze studni, kanalizacja miejska czy własne szambo (warto spytać o jego pojemność) lub przydomowa oczyszczalnia z drenażem, gaz, prąd,
• czy w domu jest garaż? (ilu stanowiskowy) lub zadaszenie na terenie posesji,
• czy dom jest wolny lub kiedy zostanie opuszczony w razie sprzedaży
• czy zbywca posiada dokumenty potwierdzające prawo własności domu (akt notarialny, wypis z ksiąg wieczystych, pozwolenie na użytkowanie)
• jaki jest stan prawny nieruchomości – czy jest obciążona hipoteka czy wolna od wszelkich obciążeń
• czy pod danym adresem była prowadzona lub jest zarejestrowana, jaka kolwiek działalność gospodarcza na rzecz sprzedającego  bądź też prowadzi on działalność gospodarczą pod innym adresem. Dlaczego?

Sprzedawana nieruchomość, może wchodzić w skład aktywów przedsiębiorstwa. W przypadku zaległości odpowiednie organy mogą domagać się ustanowienia hipoteki przymusowej z tytułu ciążących zaległości wobec nich.  W związku z tym należy zawsze zażądać zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS i US od sprzedającego oraz wyrejestrowanie działalności spod tego adresu. Jeśli sprzedający nie jest skory do załatwienia tych zaświadczeń – powinno dać Ci to do myślenia. Notariusz powinien odradzić sporządzenie aktu notarialnego bez przedstawienia tych zaświadczeń przez sprzedającego nieruchomość.

• Tutaj możesz sprawdzić po nr Regon lub NIP czy dany podmiot został wyrejestrowany
• cena, jakiej zbywca oczekuje za sprzedaż domu

• jaki jest kształt działki oraz ukształtowanie terenu na działce?
• czy działka jest ogrodzona?
• jakiego typu jest ogrodzenie i w jakim stanie?
• czy na działce znajdują się inne budynki, budowle lub urządzenia? (np. budynki gospodarcze, transformator, garaż, etc.),
• jaka jest powierzchnia ogrodu po odjęciu powierzchni zajmowanej przez dom?
• czy ogród jest urządzony i zadbany? (drzewa, krzewy, oczko wodne, etc.)
• jak jest usytuowany dom? (przy ulicy, centralnie, w głębi działki, etc.)
• czy nad działką lub w ziemi nie przebiegają linie przesyłowe – energetyczne, ciepłownicze,
• jaki jest dojazd do budynku – bezpośrednio z ulicy, czy ulica jest asfaltowa, szutrowa, czy dojazd – dojście nie prowadzi przez cudzą posesję,
• jaki jest stan prawny dotyczący drogi? jeżeli jest to droga publiczna – należy się cieszyć.

W przypadku, gdy dojazd do nieruchomości odbywa się poprzez drogę prywatną (a ta może składać się z nawet z kilku działek) to w przypadku zakupu domu, trzeba także kupić udziały lub co najmniej mieć ustanowioną służebność gruntową. W innym wypadku może czekać Cię długa droga sądowa, aby ustanowić służebność gruntową.

• czy droga jest przejezdna – odśnieżana zimą.

• elewacja – jak wygląda budynek na zewnątrz,
• jaka jest elewacja? (tynk, siding, etc.),
• czy budynek jest ocieplony – jakim materiałem?, czy nie ma pęknięć, wad konstrukcyjnych, zacieków, etc.,
• jaki jest stan fundamentów i czy budynek jest podpiwniczony (czy piwnica jest sucha, czy znajduje jest pod całym budynkiem)
• dach – jaki jest typ dachu (płaski, spadzisty, skośny, łamany, etc.),
• dach – czym jest pokryty, w jakim jest stanie.
• wnętrze: ile jest pomieszczeń i jakich, jaki jest ich rozkład, jaka jest ich wysokość, w jakim są stanie – do remontu, po remoncie, do odświeżenia,
• piony i rury – czy są nowe, stare, po wymianie, (kiedy to miało miejsce – rok), ciepła woda w domu – z sieci miejskiej, bojlera elektrycznego, pieca gazowego, etc.
• kanalizacja – czy miejska czy jest szambo – przydomowa oczyszczalnia ścieków,
  
• jakiej jakości materiały wykończeniowe zastosowano,
• czy i jak duże są okna w pomieszczeniach (czy jest widna kuchnia, czy jest widna łazienka)
• na które strony i na co wychodzą okna (czy inne budynki, płot, drzewa lub obiekty nie ograniczają dostępu światła)
• Okna i drzwi – z czego są wykonane i w jakim są stanie  (nowe, stare, drewniane, plastikowe, aluminiowe)
• czy okna mają zabezpieczenia antywłamaniowe – rolety, kraty, szyby kuloodporne
• czy i jak budynek jest ogrzewany, (CO miejskie czy własne, gazowe, węglowe, eko-groszek, elektryczne, kominek z płaszczem, kominek z rozprowadzeniem, etc.)
• jaka jest ilość i stan balkonów, tarasów, schodów wejściowych, balustrad,
• czym są pokryte podłogi i jaki jest ich stan (deski, panele, terakota, klepka, parkiet – nowa, do cyklinowana)
• terakota i glazura – czy jest, w jakim stanie i w jakich pomieszczeniach
• jaki jest stan przewodów wentylacyjnych (czy w domu nie czuć stęchlizny, brzydkich zapachów, jaka jest drożność przewodów kominowych)
• jaki jest stan sanitarny domu, czy nie ma insektów, pleśni, grzyba
• czy i jakie wyposażenie domu pozostawia sprzedający (meble, sprzęt AGD)
• czy zbywca posiada dokumenty dotyczące odbioru domu (dokumenty budowlane), czyli sprawności instalacji technicznej, gazowej elektrycznej, kominkowej,
• dziennik budowy – kiedy były ostatnie wpisy i czego dotyczyły,

• co znajduje się na sąsiednich posesjach (czy są zabudowane, jeśli tak to, jakiego typu budynkami i o jakich gabarytach, czy nie jest na nich prowadzona uciążliwa działalność, czy są zadbane)
• jak wyglądają i jak bardzo są oddalone budynki sąsiadujące bezpośrednio działką (czy stoją na granicy posesji, czy są od niej oddalone)
• kim są i jaką opinią cieszą się sąsiedzi
• czy w pobliżu znajduje się rzeka lub zbiornik wodny (czy nie grozi zalewaniem działki – domu)
• czy w bezpośrednim sąsiedztwie domu przebiega ruchliwa ulica, tory tramwajowe, tory kolejowe, trasa szybkiego ruchu lub czy znajdują się przystanki środków komunikacji publicznej
• jaka jest nawierzchnia ulicy, drogi za oknami (np. ruch na ulicy brukowanej wiążę się ze zwiększonym hałasem, droga gruntowa wiąże się z utrudnionym dojazdem do domu)
• czy w okolicy domu nie ma jednostki policji, pogotowia lub straży pożarnej (możliwość uciążliwego przejeżdżania samochodów na sygnale)
• czy w pobliżu domu nie ma uciążliwych zakładów lub lokali gastronomicznych bądź usługowych (hałas, uciążliwy huk, brzydkie zapachy), wysypiska śmieci, oczyszczalnia ścieków;
• czy w okolicy są tereny zielone (park, las, łąka, skwer)
• jakie inwestycje są planowane w okolicy w przyszłości (budowa centrum handlowego, ulicy, metra, ośrodka sportu i rekreacji, zakładu przemysłowego, etc.)
• jak rozwinięta jest infrastruktura – punkty handlowe i usługowe, instytucje kulturalne, obiekty sportowe, odległość do urzędów,
• jak działa lokalny samorząd (plany rozwoju dzielnicy, gminy)

• jak kształtują się opłaty za usługi komunalne – poproś pokazanie rachunków za ogrzewane, wodę, energię, gaz,
• czy jest telewizja kablowa, telefon, Internet, alarm, ochrona
• czy dom nadaje się do zamieszkania
• czy i jakich remontów wymaga nieruchomość

Pobierz

Gotową listę do wydruku, na co musisz zwrócić uwagę przy kupnie domu jednorodzinnego na rynku wtórnym.

Najlepiej od obejrzenia projektu budynku, który cię zainteresował. Będzie on zawierał zastosowane rozwiązania konstrukcyjne i materiały. Pamiętaj, że projekt może służyć jedynie, jako dodatkowa pomoc w ocenie stanu technicznego, ponieważ dokumentacja nie jest żadnym dowodem na to, że budynek został według niej wykonany.

Bezwzględnie zwróć uwagę na solidność i stan konstrukcji budynku. Szukaj wszelkiego rodzaju pęknięć lub rys, które mogą świadczyć o złym stanie fundamentów i ścian – na przykład o uszkodzeniu ławy czy nierównomiernym osiadaniu budynku (powodem tego może być podmokły teren, podmyte fundamenty – złe odprowadzenie wód deszczowych etc., Jeżeli zauważysz tego typu uszkodzenia, należy poprosić o konsultację zaufanego specjalistę, który oceni, czy są one poważne i w jaki sposób można je usunąć oraz jakie będą koszty ich naprawy. Należy dokonać także odkrywki fundamentów, żeby sprawdzić ich hydroizolację oraz ewentualne pęknięcia lub zawilgocenie.

Wewnątrz budynku zwróć szczególną uwagę na obecność grzybów i wilgoci w szczególności, jeżeli budynek był od dłuższego czasu niezamieszkały wiec nie był ogrzewany. Grzyby są niebezpieczne dla zdrowia człowieka, a także dla drewnianych konstrukcji. Wilgoć natomiast obniża komfort użytkowania i trwałość całego domu jednorodzinnego. Grzyba należy szukać w całym budynku ze szczególnym uwzględnieniem piwnicy, jeśli taka znajduje się pod budynkiem. Charakterystyczny, stęchły zapach od razu powinien zwrócić naszą uwagę. Najczęstszymi oznakami zawilgocenia są: łuszcząca się farba, wybrzuszenia i odbarwienia tynków a także wilgotna posadzka. Pożywieniem dla grzybów są mikroelementy zawarte w drewnie, dlatego należy dokładnie sprawdzić elementy drewniane tj. więźbę dachową, stolarkę okienną, drzwiową, ale także powierzchnię mostków termicznych – miejsc, którymi ucieka z domu ciepło. Ocenić skutki zagrzybienia może specjalista – mykolog.

Usunięcie zarówno wilgoci, jak i grzybów jest niezwykle kosztowne i trudne, dlatego ewentualny zakup takiego domu powinien być dokładnie przemyślany, skalkulowany i poprzedzony konsultacjami z fachowcami specjalizującymi się w usuwaniu tych mankamentów.

Dach najważniejszy jest stan jego pokrycia i systemu odwadniającego. Dokładnie oglądaj konstrukcję dachu – krokwie, murłaty, deskowanie, jętki, słupy. Wypatruj śladów przecieków deszczówki lub śniegu. Jest to bardzo istotne, ponieważ oznacza, że do wnętrza domu dostawała się woda, a zamoczenie więźby wzmaga podatność na zaatakowanie przez owady i grzyby, co w rezultacie prowadzi do konieczności jej wymiany.

Także kominy wymagają sprawdzenia, w szczególności ich wygląd, szczelność, siła ciągu oraz ogólny stan techniczny.

Inną bardzo ważną kwestią jest kondycja rynien, obróbek z blachy, rur spustowych. Zaniedbany system odwadniający powoduje zalewanie ścian. Efekty takiego stanu rzeczy powodują nie tylko niszczenie ścian, lecz także, fundamentów – woda z dachu spływa bezpośrednio na ziemię, dostaje się pod ławę, podmywając ją.

Stropy żelbetowe należy sprawdzić pod kątem zarysowań, wyraźnych ugięć, a także ubytków świadczących o korozji zbrojeń i belek. Można kilkakrotnie podskoczyć na każdej kondygnacji, by wypróbować sztywność stropu i wyczuć jego ewentualne uginanie. Szczególną uwagę zwróć na belki w stropie nad piwnicą (wyższa wilgotność). Stropy drewniane dodatkowo należy sprawdzić pod kątem obecności grzybów lub owadów.

Stolarka – Sprawdź szczelność okien oraz drzwi. Obejrzyj ściany pod parapetami – szukaj ewentualnych zacieków. Oceń koszt ewentualnej wymiany lub naprawy.

Wskazane jest sprawdzenie poziomu wód gruntowych, ewentualnie, czy została wykonana melioryzacja działki – unikniesz przykrych niespodzianek. Również otoczenie roślinne domu ma znaczenie, ponieważ drzewa znajdujące się blisko domu pięknie wyglądają na jego tle, lecz mogą nas narazić na wiele problemów m.in korzenie mogą zniszczyć fundament, spadające gałęzie uszkodzić dach, a liście zatkać odpływ rynien. Wycięcie drzewa musi być poprzedzone uzyskaniem pozwolenia i wniesieniem odpowiedniej opłaty, inaczej grozi Ci wysoka kara pieniężna.

Jeśli znaleziony dom posiada kilka minusów, to nie problem. W obecnych czasach przy niezliczonych możliwościach technicznych można zrobić z niego dom marzeń. Jednak rozległa przebudowa łączyć się będzie z koniecznością wzmocnienia fundamentów domu, co znacznie zwiększy koszty całego przedsięwzięcia. Przed zaplanowaniem takiej inwestycji należy jednak zapoznać się z planem miejscowym oraz dokładnie poznać warunki techniczne. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym.

W sądzie wieczysto księgowym możesz obejrzeć księgę wieczystą nieruchomości. Dowiesz się z niej:

• kto jest właścicielem nieruchomości (dział II);
• czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich (dział III), na przykład użytkowaniem, dożywociem, służebnościami. Niestety, prawa te nie zawsze są ujawnione w księdze. W takiej sytuacji można liczyć tylko na uczciwość sprzedającego; 
• czy nieruchomość jest zadłużona, czyli obciążona hipoteką (dział IV).

Od sprzedającego należy uzyskać nr księgi wieczystej i zweryfikować ją tuż przed zawarciem transakcji. Na naszej stronie opisywaliśmy sposób przeglądania elektronicznych ksiąg wieczystych – polecamy zapoznanie się z naszym artykułem Elektroniczne Księgi Wieczyste

Weryfikacja księgi pozwoli stwierdzić, czy od czasu sporządzenia wypisu nie pojawiły się w niej jakieś nowe wpisy lub ostrzeżenia. Gdy nie ma księgi lub aktualny właściciel nie uzyskał jeszcze wpisu swojego prawa własności, dokumentem potwierdzającym własność może być akt notarialny zakupu lub darowizny albo orzeczenie sądu o nabyciu spadku. Co i gdzie należy sprawdzić? Dokumenty przy zakupie domu z rynku wtórnego. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym

Sprawdź dane dotyczące powierzchni działki i przebiegu granic. Możesz poprosić sprzedającego o wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Pozwoli to ocenić, czy rzeczywiste rozmiary działki odpowiadają danym z ewidencji gruntów (najlepiej ją samemu zmierzyć).

Można również skorzystać z portalu Geoportal iMapwyłącznie dla celów poglądowych, po adresie znajdziesz interesującą cię nieruchomość, rzut działki, nr działki a także będziesz mógł dokonać pomiaru.

Sprawdź, kto jest zameldowany w domu, niestety musisz tam iść z właścicielem, inaczej urząd nie udzieli Ci informacji. Dlatego też wymagaj, aby przed zawarciem umowy sprzedający wymeldował wszystkich mieszkańców.

Obejrzyj miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, – jeśli taki obowiązuje w danej gminie. Sprawdź w nim, jakie jest przeznaczenie okolicznych terenów, czy nie planuje się w pobliżu budowy trasy szybkiego ruchu albo oczyszczalni ścieków, czy przylegająca do nieruchomości droga będzie w przyszłości poszerzana – wtedy trzeba będzie przekazać gminie część działki, oczywiście za odszkodowaniem, a dom położony dotąd w głębi ogrodu może się znaleźć znacznie bliżej ulicy.

Właściciel nieruchomości jest zobowiązany udzielić potencjalnemu nabywcy wszelkich niezbędnych informacji o sprzedawanym domu i działce. Przede wszystkim musi okazać aktualny odpis z księgi wieczystej i wypis z ewidencji gruntów. Oprócz tego powinien przekazać:

1. Dokumenty świadczące o tym, że dom jest wybudowany i użytkowany zgodnie z polskim prawem budowlanym, czyli:
   • pozwolenie na budowę, (upewnimy się, że dom wybudowano zgodnie z prawem)
     
   • projekt architektoniczno – budowlany domu i projekty wszelkich przyłączy, (można zweryfikować, czy wszystko wybudowano zgodnie z projektem)
     
   • dziennik budowy, (może zawierać istotne informacje o przebiegu budowy i zmianach wprowadzanych w jej trakcie)
     
   • potwierdzenie zgłoszenia zakończenia budowy albo pozwolenie na użytkowanie domu,
   • protokoły odbiorów instalacji gazowej i elektrycznej, przewodów spalinowych i wentylacyjnych oraz przyłączy;
2. certyfikat energetyczny budynku (martwy przepis od 2009r, nieobowiązkowy ale jeśli posiada to wartościowy dokument)
   
3. umowy z przedsiębiorstwami dostarczającymi prąd, wodę i gaz oraz opłacone rachunki za te usługi;
4. atesty i certyfikaty zastosowanych materiałów budowlanych (np. stolarki okiennej i drzwiowej, pokrycia dachu, wyrobów instalacyjnych) i karty gwarancyjne zamontowanego sprzętu, jeśli są jeszcze ważne;
5. protokoły z obowiązkowych kontroli stanu technicznego instalacji gazowych i przewodów kominowych (należy je przeprowadzać, co rok) oraz całego obiektu (co pięć lat)

Lista dokumentów plik do wydruku Pobierz

Jeśli sprzedający twierdzi, że nie ma większości z wymienionych dokumentów, a dom stoi od wielu lat, trzeba być czujnym – możemy mieć do czynienia z samowolą budowlaną lub rozbudową domu bez stosownych pozwoleń. Projekt i pozwolenie można odszukać w starostwie powiatowym, jeżeli budynek nie jest zbyt stary. Począwszy od 1994 r. urzędy mają obowiązek przechowywać dokumentację budowlaną tak długo, jak istnieje obiekt).

!!Bardzo Ważne!!

Zatajenie informacji lub udzielenie nieprawdziwych informacji przez sprzedającego może doprowadzić do stwierdzenia nieważności umowy i koniecznością zwrotu pieniędzy lub odpowiedzialnością z tytułu rękojmi za wady nieruchomości albo odszkodowawczą za nienależyte wykonanie zobowiązania.

Kupno domu z rynku wtórnego zbudowanego lub rozbudowanego bez pozwolenia może Cię drogo kosztować. Gdy nadzór budowlany wykryje samowolną budowę, obowiązek legalizacji takiego obiektu (lub rozbiórki, gdy legalizacja okaże się niemożliwa) będzie ciążył na aktualnym właścicielu nieruchomości pomimo, że nie on był sprawcą samowoli.

Nadzór budowlany nie bada, kto wznosił obiekt, lecz wszelkie związane z nim decyzje będzie adresował do aktualnego obecnego właściciela. Będzie się to wiązało z koniecznością zgromadzenia stosownych dokumentów m.in tj. inwentaryzacją obiektu, opinii o zgodności z planem miejscowym a także uiszczenia stosownej opłaty legalizacyjnej, która w przypadku domów jednorodzinnych wynosi 50 tys. zł.

Zatem najlepszą sytuacja jest, gdy sprzedający zalegalizuje samowolę i poniesie jej koszty jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży. Może to też uczynić nowy właściciel, ale powinien wtedy zażądać obniżenia ceny nieruchomości stosownie o koszt wykonania projektu i opłaty legalizacyjnej, a przed samym zakupem dowiedzieć się w urzędzie gminy i nadzorze budowlanym, czy legalizacja jest w ogóle możliwa

Dokumentacja techniczna domu jest bardzo potrzebna w sytuacjach losowych np. podczas nieoczekiwanej awarii – pękniecie rury – ułatwi na pewno zlokalizowanie awarii. Właściciel domu powinien przechowywać wymienione dokumenty dopóki istnieje budynek, i przekazać je osobie, której sprzedaje dom. Jeżeli sprzedający ich nie ma, a dom nie jest starszy niż 10-15 lat, można spróbować odszukać dokumentację w urzędzie. Projekt i dziennik budowy powinny być, przechowywane również w starostwie. Jeśli i tam ich nie będzie, w razie potrzeby można zlecić inwentaryzację domu.

Analiza wyżej wymienionych dokumentów pozwoli stwierdzić, czy w trakcie budowy domu nie wprowadzono istotnych zmian w stosunku do pierwotnego projektu, czy nie został rozbudowany bez wiedzy urzędu, czy jest legalnie podłączony do sieci, czy przydział mocy będzie wystarczający w stosunku do potrzeb mieszkańców budynku, ile będzie kosztować jego ogrzanie itp. Mogą też się przydać w razie awarii technicznych.

Zażądaj dokumentów potwierdzających uregulowanie podatku od nieruchomości, a także podatku od spadków i darowizn, jeżeli sprzedający na tej drodze otrzymał nieruchomość. Możesz też poprosić o pokazanie aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem dochodowym. Jest to ważne, gdyż w razie długów wobec urzędu skarbowego może być przymusowo ustanowiona hipoteka na nieruchomości.

Na podstawie których do domu dostarczane są:
• gaz- umowa z gazownią na przyłączenie do sieci i dostawę gazu
• prąd- umowa z zakładem energetycznym z podanym przydziałem mocy
• woda- jeśli jest wodociąg, umowa z PWiK (Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji) oraz są odbierane ścieki (w przypadku kanalizacji miejskiej).

Dzięki temu będziesz miał pewność, że dom jest legalnie podłączony do sieci i że określony w umowie z zakładem energetycznym przydział mocy wystarczy na planowane potrzeby przyszłych domowników. Jeśli dojdzie do transakcji, będzie trzeba przepisać umowy na nowego właściciela. Dowiedz się też, czy z przyłączy korzysta tylko „nasz” dom, czy może są one wspólne z sąsiadami, – jeśli tak, to czy mają zamontowane osobne liczniki.
Sprawdź, czy sprzedający opłacił wszystkie rachunki za wodę, energię, gaz, odbiór ścieków i wywóz nieczystości. Warto też tuż przed podpisaniem aktu notarialnego spisać stan liczników i załączyć tę informację do finalnej umowy notarialnej.

Ustal ze sprzedającym, które elementy wyposażenia (sanitariaty, meble wbudowane czy sprzęt AGD, RTV) pozostaną w domu. Trzeba to spisać w uprzednio przygotowanym protokole, który może być załącznikiem do umowy sprzedaży nieruchomości.

Możesz spotkać się z sytuacją, że dom należy do kilku osób, każda z nich ma wtedy udział w nieruchomości. Oznacza to, że przysługuje jej wyrażone w ułamku prawo do domu i gruntu (wysokość udziału we własności domu zawsze odpowiada wysokości udziału w gruncie).

Od jednej osoby można nabyć tylko jej udział. Aby nabyć całość, trzeba spisać umowę ze wszystkimi współwłaścicielami. Inaczej wygląda sytuacja, gdy sprzedający pozostaje w związku małżeńskim. Musisz wtedy wiedzieć, czy nieruchomość należy do majątku wspólnego czy odrębnego.

Gdy finalnie uzgodnisz warunki kupna-sprzedaży domu ze sprzedającym, podpisz umowę przedwstępną. Będziesz miał pewność, że sprzedający nie podniesie ceny z dnia na dzień lub nie sprzeda domu innej osobie, która zaoferuje wyższą cenę od Ciebie. Czas między podpisaniem umowy przedwstępnej i ostatecznej może być potrzebny na zgromadzenie kompletu niezbędnych dokumentów, umówienie notariusza a także na ubieganie się o kredyt hipoteczny, który pomoże Ci sfinalizować transakcję.

Umowę przedwstępną strony transakcji mogą sporządzić same na piśmie. Istotne jest, aby w umowie tej określić dane sprzedającego lub sprzedających i kupującego, opis zbywanej nieruchomości, cenę, termin zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i wysokość zadatku, czyli kwoty, jaką kupujący wypłaci sprzedającemu wraz ze wskazaniem konkretnego terminu. Sporządzenie umowy przedwstępnej można też powierzyć notariuszowi. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym

Umowa notarialna różni się od zwykłej, spisanej samodzielnie, głównie tym, że daje gwarancję, że dom faktycznie zostanie nam sprzedany. Jeśli bowiem sprzedający wycofa się z transakcji, będziesz mógł ubiegać się przed sądem o zawarcie umowy przyrzeczonej. Takie samo uprawnienie przysługuje drugiej stronie, w razie, gdy to Ty się rozmyślisz.

Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek. Wynosi on zwykle od 10 do 20% ceny nieruchomości,  oczywiście strony mogą ustalić inną dowolną kwotę. Warto to jednak przemyśleć, bo istotą zadatku jest zrekompensowanie straty jednej ze stron umowy, jeśli druga wycofa się z przedmiotowej transakcji. Jeśli wycofa się kupujący – sprzedający zatrzymuje sobie zadatek, a jeżeli wycofa się sprzedający – to musi on wypłacić niedoszłemu nabywcy podwójny zadatek.
W przypadku, gdy transakcja dojdzie do skutku, zadatek zalicza się na poczet ustalonej ceny sprzedaży.

Nie myl zadatku z zaliczką, którą – jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej – zwyczajnie się zwraca. Możesz wspólnie ze sprzedającym umówić się i nazwać kwotę ustaloną w umowie przedwstępnej zaliczką (a nie zadatkiem). Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym.

W celu sfinalizowania transakcji musisz stawić się w kancelarii notarialnej u notariusza. Ostateczna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi mieć, formę aktu notarialnego, każda inna jest nieważna.

Jeśli umowę przedwstępną zawierasz u notariusza, wybierz takiego, który za sporządzenie obu umów pobierze jedno wynagrodzenie w postaci taksy notarialnej: połowę za umowę przedwstępną i połowę za ostateczną. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórnym

W akcie notarialnym pozostaje ustalenie, w jaki sposób i w którym momencie kupujący – Ty przekażesz sprzedającemu pieniądze a sprzedający klucze do domu.Jeśli będziesz korzystał z kredytu hipotecznego warto zadbać o odpowiednie terminy aby ze wszystkim wyrobić się na czas – zachęcamy do zapoznania się z artykułem dotyczącym procesu ubiegania się o kredyt, znajdziesz Tutaj szereg istotnych informacji.

Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się niestety z koniecznością uiszczenia opłat.

Istnieją trzy rodzaje takich opłat:

• Taksa notarialna – w przypadku każdej umowy kupna-sprzedaży jej wysokość jest określana oddzielnie, za podstawę biorąc wartość przedmiotu czynności notarialnej. Taksa notarialna ustalana jest zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku (Dz. U. z 2004 r. nr 148 poz. 1564 z późn. zm.). Do taksy notarialnej zawsze doliczana jest wartość obowiązującego podatku VAT.
• Opłaty sądowe – pobierane są one przez notariusza i wiążą się z koniecznością wpisania do księgi wieczystej praw kupującego. Opłaty te są określane na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku (Dz. U. z 2005 r., nr 167, poz. 1398 z późn. zm.) Zgodnie z art. 42 i 44 Ustawy za dokonanie w księdze wieczystej wpisu zapłacimy 200 zł.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych – jego stawka wynosi 2% wartości ceny sprzedaży. Jego wysokość reguluje ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 roku – Dz. U. z 2005 r. nr 41 poz. 399 z późn. zm.). Obowiązek jego zapłaty zawsze spoczywa na kupującym.

Po dopełnieniu formalności notarialnych, kupujący dom musi jeszcze przepisać wszystkie umowy o dostawie wody, energii elektrycznej, gazu i innych mediów, przepisać na własne nazwisko. Ewentualnie, były właściciel nieruchomości musi wypowiedzieć te umowy, zaś nowy właściciel – zawrzeć nowe.

Kupno domu powinno być jak najbardziej przemyślaną decyzją. Nie powinieneś mieć co do niej jakichkolwiek wątpliwości. Musisz być pewny, że dokonujesz najlepszego wyboru, bowiem tylko wówczas będziesz mieć w końcu swój wymarzony dom. Zakup domu na rynku wtórnym wiąże się z ogromnymi kosztami, warto przed rozpoczęciem poszukiwania sprawdzić swoją zdolność kredytową. Prawdopodobnie, finansowanie choćby części zakupu nieruchomości przez bank będzie koniecznością. Wybierając dom zwracaj jak najwięcej uwagi na wszelkie szczegóły. Z pozoru nic nieznaczące wady mogą w przyszłości rozrosnąć się do takich rozmiarów, że ich zlikwidowanie pociągnie za sobą bardzo wysokie nakłady finansowe. Lepiej się tego wystrzegać na etapie oglądania nieruchomości. Na pewno warto skorzystać z pomocy specjalistów, którzy ocenią czy dana nieruchomość nie przysporzy większych kłopotów w najbliższej przyszłości. Lepiej wydać kilka złotych na specjalistę niż kilka lub kilkadziesiąt tysięcy na eliminowanie usterek poprzez nieustanne remontowanie nieruchomości. Bezpieczne kupno domu na rynku wtórnym. Bezpieczny zakup domu na rynku wtórny analiza krok po kroku.