Licytacje komornicze to pewien sposób, aby nabyć okazyjnie nieruchomość po niższej niż rynkowa cenie. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej

Komornik, dokonuje obwieszczenia o licytacji nieruchomości, jest to czynność poprzedzająca przetarg. Jego obowiązkiem jest ogłoszenie tego faktu, co najmniej na dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym a także w urzędzie gminy właściwej miejscem położenia nieruchomości. Zatem na tablicy ogłoszeń w sądzie a także w urzędzie gminy możemy sprawdzać, jakie nieruchomości zostaną wystawiane na publiczną licytację. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej

Od dłuższego czasu funkcjonuje serwis Internetowy Krajowej Rady Komorniczej poświęcony obwieszczeniom o licytacjach komorniczych. Znajdziecie tam obwieszczenia o prowadzonych na terenie całej Polski licytacjach komorniczych różnych nieruchomości, począwszy od gruntów, poprzez domy, mieszkania, lokale użytkowe, magazyny a także ruchomości tj. antyki, biżuteria, łodzie, jachty, samochody, sprzęt agd, sprzęt komputerowy itd. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej

To największy serwis w Polsce poświęcony wszelkim licytacjom komorniczym. Umożliwia on nam dostęp do obwieszczeń o wszystkich planowanych przez komorników sądowych licytacjach nieruchomości. Do obwieszczeń załączane są także zdjęcia oraz mapy z dokładnym położeniem nieruchomości, nr ksiąg wieczystych oraz inne informacje. Serwis ten umożliwia również system powiadamiania o nowych licytacjach za pośrednictwem poczty elektronicznej.

Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej to możliwość nabycia mieszkania, domu lub działki za cenę niższą niż rynkowa. Cena wywoławcza na licytacjach nieruchomości, ta najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 (75% na pierwszej licytacji) i 2/3 (66% na drugiej licytacji) ceny oszacowania wynikającej z operatu szacunkowego, którego autorem jest biegły sądowy rzeczoznawca majątkowy. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej

Obwieszczenia o licytacji komorniczej zawierają sumę oszacowania nieruchomości oraz cenę wywoławczą a także warunki, jakie musi spełnić licytant. Osoba przystępująca do przetargu powinna złożyć tzw. rękojmię (wpłata wadium) w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania.

Wadium należy złożyć w gotówce albo książeczce oszczędnościowej banku, można ją także uiścić na konto komornika prowadzącego licytację komorniczą.

Rękojmia winna być wpłacona najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, czyli powinna być uznana na rachunku bankowym komornika najpóźniej dzień przed zaplanowaną licytacją, w innym wypadku nie zostaniemy dopuszczeni do przetargu. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej

W obwieszczeniach o licytacjach podawany jest termin oględzin nieruchomości, jak również miejsce i termin przeglądania dokumentów dotyczących nieruchomości. Komornicy informują, że w ciągu dwóch ostatnich tygodni przed daną licytacją wolno oglądać nieruchomość w dni powszednie we wskazanych godzinach i przeglądać w sądzie rejonowym w sekretariacie wydziału cywilnego oraz kancelarii komornika odpis protokołu oszacowania nieruchomości, operat szacunkowy biegłego sądowego, wypis z rejestru gruntów wraz z mapką z akt postępowania egzekucyjnego. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej

W obwieszczeniu o licytacji muszą znaleźć się następujące informacje:

• informacje o nieruchomości, która jest przedmiotem Sprzedaży ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem numeru księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;
• czas i miejsce licytacji;
• suma oszacowania i cena wywołania;
• wysokość rękojmi (wadium), którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć,
• czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego.

W przepisach w zakresie trybu i sposobu przeprowadzania licytacji istnieją pewne ograniczenia zwane ograniczeniami podmiotowymi, do których zalicza się, krąg osób, które nie mogą przystąpić do licytacji komorniczej. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej

Są to osoby wyraźnie wymienione i nie ma od tej reguły wyjątków

 W przetargu nie mogą uczestniczyć:

• dłużnik i komornik oraz ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo,
• osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,
• licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji (osoba, która wylicytowała nieruchomość, a potem nie zapłaciła w terminie całej ceny – traci ona wpłaconą rękojmię oraz nie może już po raz drugi wziąć udziału w licytacji tej samej nieruchomości),
• osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Cena wywoławcza na licytacjach nieruchomości, zatem ta najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 (75% na pierwszej licytacji) i 2/3 (66% na drugiej licytacji) ceny oszacowania, odpowiednika wartości rynkowej, z operatu szacunkowego. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej

Weźmy sobie przykład dla pierwszej licytacji:

Suma oszacowana wynosi 544 597,00 zł, czyli cena wywołania jest równa 3/4 sumy oszacowania i wyniesie 408 447,75 zł. Licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania , to jest 54 459,70 zł

W przypadku drugiej licytacji, cena wywołania będzie wynosić 2/3 sumy oszacowania czyli 359 434,02 zł

Na licytacjach prowadzonych w trybie uproszczonym dotyczący np. działek cena wywołania na drugiej licytacji wynosi połowę ceny oszacowania.

Ważne: Komornik prowadzi tylko dwie licytacje, nie obniża ceny wywołania do skutku.

Spora większość osób korzysta z kredytu w związku z zakupem nieruchomości na licytacjach. Pamiętać jednak należy, że środki pieniężne (gotówka) są potrzebne na wpłacenie rękojmi. Już po wylicytowaniu nieruchomości sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a następnie, po jego uprawomocnieniu się, wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, określając termin wpłaty. Zatem do tego momentu mamy czas na wszelkie formalności związane z uzyskaniem kredytu w banku. Wydawałoby się, że tego czasu jest wystarczająco, lecz w praktyce jeśli się dobrze do tego nie przygotujemy możemy mieć problem. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej

W tych sytuacjach gdy celem kredytu jest zakup nieruchomości na licytacji każdy bank ma inną politykę kredytową, zatem należy wcześniej dokładnie ustalić warunki. Po wylicytowaniu banki często uruchamiają kredyt na podstawie odpisu protokołu licytacji czy postanowienia o przybiciu, aby po wezwaniu sądu do zapłaty przelać środki na rachunek bankowy sądu. Nie każdy bank też udziela kredytów na ten cel, wiec warto taką transakcję przeprowadzić przy udziale dobrego doradcy kredytowego.

Licytację nieruchomości prowadzi komornik pod nadzorem sędziego sądu rejonowego w gmachu właściwego sądu rejonowego względem położenia nieruchomości licytowanej.

Każda licytacja ma charakter publiczny, więc każdy może uczestniczyć w charakterze widza,  licytować mogą tylko osoby, które spełniają wymienione wcześniej wymogi (wpłacą uprzednio wcześniej wadium)

Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych na sali najważniejsze dane dotyczące licytowanej nieruchomości, m.in. tj. przedmiot przetargu, cenę wywołania, sumę rękojmi, zasady i sam termin uiszczenia ceny nabycia i inne dane wskazane w przepisie art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego.

Sam przetarg odbywa się w formie ustnej, i polega on na zaoferowaniu przez licytantów ceny nabycia nieruchomości i zaczyna się od podania przez komornika ceny wywoławczej. Następnie każdy licytant podaje ustnie swoją ofertę, pamiętając, że oferta nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania.

Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferował wyższą cenę.

Przetarg trwa aż do momentu ustania ofert, po tym czasie komornik zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, czyli nabywcę nieruchomości. Z licytacji komornik sporządza protokół, zaznacza w nim m.in. dane licytantów, jakie były oferty oraz kto wylicytował najwyższą cenę. Nabywcy nie oddaje się wpłaconej rękojmi, pozostałym osobom tak.

Aby było możliwe przeprowadzenie licytacji wystarczy stawienie się jednego licytanta. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej

Osoba zainteresowana powinna być przygotowana do licytacji, wiedzieć, jaka nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży, dobrze zapoznać się wcześniej z dokumentami w kancelarii komorniczej. Po wywołaniu licytacji w sądzie rejonowym nie ma miejsca i czasu na zadawanie pytań oraz dyskusje dotyczące typu, rodzaju, powierzchni czy miejsca położenia nieruchomości.

Zakup nieruchomości na licytacji powinien być zdecydowanie przemyślany, ponieważ po wylicytowaniu nie będzie możliwości rezygnacji. W sytuacji, gdy licytant zmieni zdanie po licytacji, którą wygrał – traci wpłacone wadium.

Po zamknięciu licytacji sąd rejonowy wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a gdy te się uprawomocni, wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, określając jej termin wpłaty. Gdy wezwany nabywca zapłaci całą cenę nabycia za nieruchomość, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność na nabywcę. Na jego podstawie można dokonać zmiany w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, jak i w katastrze nieruchomości. Nabywca nie zawiera odrębnej umowy przeniesienia własności nieruchomości, ani przed notariuszem, ani w żadnej innej formie. Sprzedaż licytacyjna nie jest umową cywilnoprawną sprzedaży nieruchomości. Postanowienie sądu zastępuje akt notarialny. Własność danej Nieruchomości przechodzi na nabywcę z dniem wydania postanowienia o przysądzeniu. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej

Komornik sprzedaje nieruchomość w pierwszym terminie, a następnie, po bezskutecznej licytacji, w drugim terminie.

Gdy obie licytacje nie dojdą do skutku z powodu braku potencjalnych nabywców, a wierzyciele nie skorzystają z prawa do ich przejęcia, postępowanie egzekucyjne z nieruchomości umarza się, a kolejne może zostać wszczęte nie wcześniej niż po upływie pół roku. Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej, Jak nabyć mieszkanie z licytacji komorniczej

Kupując nieruchomość mieszkanie, dom lub działkę na licytacji komorniczej można sporo zyskać. Nabyć zdecydowanie taniej po atrakcyjnej cenie niż gdybyśmy kupowali nieruchomość na rynku wtórnym. Nabycie na licytacji jest tzw. nabyciem pierwotnym, kupujemy bez obciążeń hipotecznych i bez długów poprzednika.

Niestety oprócz plusów są także i minusy takiej transakcji. Może się tak zdarzyć, że zakupimy mieszkanie lub dom z niechcianym lokatorem. Wszelkie umowy dożywocia i najmu nie są rozwiązywane automatycznie wraz ze zlicytowaniem nieruchomości. W sytuacji, gdy dotychczasowy lokator pomimo obowiązku nie będzie chciał się wyprowadzić, konieczne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego, z wszelkimi tego konsekwencjami, jak np. obowiązkiem zapewnienia lokatorowi tzw. pomieszczenia tymczasowego, do którego będzie go można przeprowadzić. Takie postępowania są długotrwałe.

Dlatego przed przystąpieniem do takiej licytacji, warto dobrze się przygotować i przeprowadzić wywiad w zakresie licytowanej nieruchomości. Przede wszystkim należy porozmawiać z komornikiem i od niego uzyskać dokładne informacje dotyczące ewentualnych lokatorów danej nieruchomości.

Kolejnym minusem może być fakt, że od nabycia do uzyskania prawa własności może minąć pewien okres, nawet kilku miesięcy, ponieważ wydane postanowienie sądu można zaskarżyć, co wydłuży czas jego uprawomocnienia orzeczenia przyznającego własność nieruchomości nowemu nabywcy.

Zatem gdy szukacie domu, mieszkania w atrakcyjnej cenie, warto dokładnie przemyśleć taki sposób transakcji.