O kredycie hipotecznym zaczynamy najczęściej myśleć w momencie, gdy decydujemy się na zmianę swojego statusu mieszkaniowego. Niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym czy pierwotnym, czy marzy nam się przeprowadzka do większego mieszkania, całe przedsięwzięcie wymaga odpowiednich wcześniejszych przygotowań. Najlepiej zacząć to czynić wcześniej, zanim znajdziemy wymarzone mieszkanie lub dom. Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku

Fakt jest taki, że, kredyt hipoteczny to całkiem inny produkt niż kredyt gotówkowy, który możemy szybko od ręki uzyskać. Hipoteki nie dostaniemy  „bez dowodu”, w jeden dzień jak to ma miejsce przy kredytach konsumpcyjnych na cel dowolny. Uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się z bardzo skomplikowanym zawiłym procesem a wnioski o uzyskanie rządzą się z góry odrębnymi procedurami i metodami analiz podczas całego procesu kredytowego, jaki musi przejść każdy,  jeśli chce finansować w ten sposób zakup własnej nieruchomości. Zatem warto zapoznać się z poniższym artykułem, aby oszczędzić sobie niepotrzebnych nerwów i podjąć optymalną decyzję. Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku

Ponieważ jest to bardzo poważne zobowiązanie finansowe w życiu większości osób, które marzą o swoim własnym mieszkaniu,  wskazane jest, aby udać się do specjalisty w zakresie rzetelnej porady i skoordynowania działań w zakresie ubiegania się o produkt przy udziale sprawdzonego doradcy kredytowego. Obowiązkiem doradcy kredytowego jest wyjaśnienie nam szczegółowo, co nas czeka podczas całego dosyć skomplikowanego procesu kredytowego. Dzięki jego doświadczeniu i wiedzy możemy liczyć na skuteczny plan działania, co skutecznie ograniczy czas uzyskania kredytu hipotecznego. A znalezioną nieruchomość kupimy bezpiecznie w terminie nie martwiąc się o wpłacony zadatek zbywcy i czy zdążymy ze wszystkim na czas. Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku

Przy kredycie hipotecznym dobry doradcy kredytowy pomoże nam uczestniczyć w negocjacjach z bankiem, ale i także np. ze Zbywca w tym z Developerem, jeśli zajdzie taka potrzeba w zakresie zapisów w umowie lub innych kluczowych kwestiach.  W naszym imieniu doradca wie jak negocjować i jakich argumentów użyć, aby warunki cenowe kredytu były najkorzystniejsze dla nas tj. marża kredytu, warunki wcześniejszej spłaty bez ponoszenia kosztów prowizji, ale również negocjacje różnych zapisów występujących w umowie kredytowej. Przykładem mogą być negocjacje w zakresie obowiązku posiadania dodatkowych produktów tj. obowiązek posiadania karty kredytowej, ubezpieczenia na życie itp. Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku

Należy pamiętać, że, kredyt hipoteczny jest jedynie narzędziem, który ma nam umożliwić zakup nieruchomości, ważny jest, więc dobór odpowiednich rozwiązań a w tym pomoże wam doradca kredytowy. Jak wygląda proces kredytowy ubiegania się o kredyt hipoteczny? Poniżej przedstawimy krok po kroku jak wygląda procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Cały proces kredytowy związany z uzyskaniem kredytu hipotecznego można porównać do pulsu, który jest mierzalny w naszych tętnicach żylnych. Tak jak i w życiu codziennym tak i w procesie występuje przyśpieszone tętno,  gdy gonią nas terminy w umowach ze zbywcą. Tętno małe i leniwe występuje przeważnie po stronie banku, co udziela się innym, którzy borą udział w całym procesie. Wiec, aby wyrównać cały poziom tętna zaleca się korzystanie z doświadczenia dobrego doradcy kredytowego, który zapobiegnie zawałowi (odmowie udzielenia kredytu) w trakcie całego przedsięwzięcia.

Myśląc o kredycie hipotecznym powinniśmy mierzyć siły na zamiary jest to bardzo istotne wiec powinniśmy mieć świadomość, na jakie wydatki będzie nas stać. Kwota maksymalnie dostępnej kwoty z kredytu hipotecznego często wyznacza zakres poszukiwań mieszkania, dlatego w pierwszej kolejności warto orientacyjnie oszacować swoją zdolność kredytową. Spotkanie z doradcą kredytowym ma zadanie uświadomić nam, sytuację z poziomu przyszłego kredytobiorcy a także pozwoli realnie planować przyszłą inwestycję związaną z zakupem mieszkania lub domu. Przy okazji poznamy także wymogi dotyczące dokumentów oraz zapoznamy się z symulacją wysokości rat i dodatkowych kosztów około kredytowych, które podnoszą całkowity koszt planowanej inwestycji. Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku

Co będzie nam niezbędne na spotkanie z doradcą do sprawnego oszacowania naszej zdolności? Przede wszystkim informacje z umowy o pracę  (okres, czy jest to umowa na czas nieokreślony czy określony, od kiedy itp) oraz dane na temat naszego średniego wynagrodzenia z ostatnich 3-6 miesięcy. W przypadku, gdy prowadzimy własną działalność gospodarczą potrzebne również będą dokumenty finansowe z bieżącego i poprzedniego roku podatkowego. Doradca kredytowy na podstawie otrzymanych informacji wstępnie oszacuje naszą zdolność kredytową, która zależy między innymi od dochodów, liczby osób w rodzinie, kwoty kredytu oraz okresu spłaty zobowiązania. Wiec musimy spełniać bardzo rygorystyczne warunki. Dla banku najlepszym rozwiązaniem jest, gdy zarobki kredytobiorcy są wysokie, natomiast rachunki i inne zobowiązania, które płaci są jak najniższe. W poczet rachunków wchodzą comiesięczne opłaty za czynsz, samochód oraz wydatki na jedzenie i ubranie. W poczet innych zobowiązań zalicza się raty innych kredytów,  pożyczek, poręczeń itp.

Dla banku istotne jest również czy posiadamy karty kredytowe z wysokimi limitami oraz debety w koncie  – wszystko to skutecznie obniża naszą zdolność kredytową. Trzeba pamiętać,  że  kredyt hipoteczny to nie tylko sposób na realizację własnych marzeń w celu zakupu własnego mieszkania. Z kredytem wiążę się wiele wyrzeczeń, co skutkuje dodatkowym obciążeniem domowego budżetu przez najbliższe kilka lub kilkadziesiąt lat.

Po zaciągnięciu kredytu hipotecznego nasza zdolność kredytowa zostanie prawdopodobnie mocno nadszarpnięta lub zupełnie wyczerpana. Dlatego jeśli planujemy dodatkowe wydatki na wyposażenie lub remont, nie powinniśmy liczyć na przyszłe bankowe kredyty. Lepiej od razu zdecydować się na wyższą kwotę kredytu, a oszczędności przeznaczyć na niezbędne prace oraz fundusz awaryjny. Kredyt hipoteczny jest najtańszym źródłem pieniądza dostępnym dla osób fizycznych, wiec innego tańszego kredytu nie znajdziecie na rynku.

Podczas pierwszego spotkania z doradca kredytowy powinien nam przekazać listę wymaganych dokumentów do wniosku kredytowego, na której znajdziemy m.in. aktualny ważny dokument tożsamości, zaświadczenie o zatrudnieniu od pracodawcy na druku banku, w którym chcielibyśmy otrzymać kredyt, roczne zeznania składane do Urzędu Skarbowego lub dokument PIT od naszego pracodawcy. Jeśli nasze dochody uzyskujemy w inny sposób niż poprzez umowę o pracę, ich lista będzie wyglądać inaczej i na pewno będzie dłuższa. Dodatkowo potrzebne będą dokumenty związane z nabywaną nieruchomością tj. księga wieczysta nieruchomości, podstawa nabycia kupowanej nieruchomości przez obecnego właściciela, zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu czy braku zaległości w opłatach. Lista dokumentów wydłuży się, gdy przedmiotem transakcji będzie budowa domu lub zakup nieruchomości oraz jej remont. Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku

Podpisanie umowy przedwstępnej może mieć formę aktu notarialnego lub zwykłej umowy cywilnoprawnej. Podstawowa różnica pomiędzy tymi dwoma formami polega na skutkach prawnych, jakie z nich wynikają. W przypadku umowy cywilnoprawnej, którą zazwyczaj podpisujemy w biurze nieruchomości, powstaje roszczenie, co do zadatku. W przypadku umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego pociąga to za sobą roszczenia do wykonania całości umowy, na zasadach i warunkach spisanych w akcie. Dodatkowym zabezpieczeniem może być również zapisz o roszczeniu, który wtedy pojawi się w księdze wieczystej. Dodatkową różnicą na pewno jest też dodatkowy koszt, który musimy ponieść w przypadku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, który uiszczamy w kancelarii notarialnej.

Niezależnie, z jakiej formy będziemy korzystać warto skorzystać z porady doświadczonego doradcy kredytowego, dzięki czemu oszczędzimy swój czas i pieniądze w przypadku źle sporządzonej umowy którą może nie zaakceptować Bank.

W umowie powinny znaleźć się wszelkie niezbędne informacje tj.: cena nieruchomości, wysokość zadatku lub zaliczki, oznaczenie nieruchomości i wszelkie stron umowy oraz istotna informacja wymagana przez wszystkie banki – termin zawarcia umowy ostatecznej. Ten ostatni element warto oszacować z pewnym marginesem bezpieczeństwa, ponieważ cała procedura kredytowa może trwać nawet 3 miesiące.

Na tym etapie doradca kredytowy bezpłatnie i bezstronnie na podstawie przedstawionej przez nas sytuacji zaoferuje nam produkty hipoteczne najlepiej dostosowane do naszych potrzeb i konkretnej sytuacji życiowej. Obowiązkiem przyszłego kredytobiorcy jest dostarczenie wszystkich dokumentów, o które prosił doradca. Na spotkaniu z doradca podejmujemy decyzję, do jakich banków będziemy składać wniosek na podstawie warunków, jakie możemy uzyskać. Dlaczego powinniśmy złożyć wnioski do kilku banków (max 2-4)? Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku

W przypadku pozytywnej decyzji z więcej niż jednego banku, po pierwsze mamy pole do negocjacji z innymi bankami a po drugie jesteśmy spokojniejsi w przypadku gdyby zdarzyło się, że Bank pierwszego wyboru z najlepszymi warunkami odmówił nam udzielenia kredytu – jest to swoiste zabezpieczenie na wypadek niesprzyjających nam okoliczności. Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku

Proces analizy wniosku wygląda w każdym banku podobnie, przeprowadzana jest analiza pod względem ważności i kompletności dokumentów a potem trafia do analizy finansowej oraz pod kątem nieruchomości. Należy mieć na względzie fakt, że czas analizy wniosku może się wydłużyć w szczególności w przypadku ofert czasowych, gdy trwa promocja bankowa. Podczas przeprowadzanej analizy Bank,  jako instytucja pożyczająca nam pieniądze, chce mieć pewność, że będziemy w stanie spłacić pożyczane środki wiec, może żądać dodatkowych wyjaśnień w różnych kwestiach, które są kierowane do doradcy, który nas reprezentuje. Doradca zaś udziela bankowi informacji w imieniu nas i za naszą zgodą i obopólną wiedzą. Dlatego też doradca podczas całego procesu jest w stałym kontakcie z nami.

W trakcie analizy dokonywana jest wycena nieruchomości. Niezależne czy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym czy wtórnym. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość, na której Bank będzie się zabezpieczał tzw. wpisem hipoteki w księdze wieczystej.  Poprzez wycenę Bank weryfikuje wartość nieruchomości czy przypadkiem nie jest niższa, niż wysokość udzielanego kredytu oraz czy spełnia kryteria przedmiotu zabezpieczenia m.in. czy nadaje się do zamieszkania itp. Większość banków nie zabezpieczy się na nieruchomości, która przeznaczona jest do remontu lub jest w złym stanie technicznym.

Za wycenę nieruchomości zapłacimy, w zależności od banku, od 0 do 900 PLN; możemy również samodzielnie zrobić operat szacunkowy, którego koszt wynosi również około 400-500 PLN.

Bank po przeprowadzeniu analizy finansowej, w której ocenia naszą zdolność kredytową a także dokonuje analizy formalno-prawnej nieruchomości, którą chcemy zakupić,  weryfikuję także nas w Biurze Informacji Kredytowej m.in. pod kątem tego czy jesteśmy w stanie spłacić zobowiązanie, o które wnioskujemy. W BIK weryfikują naszą historię jak obsługiwaliśmy inne zobowiązania udzielane przez inne instytucje finansowe pod kątem ich obsługi czy w trakcie nie występowały opóźnienia w spłatach rat, co negatywnie wpływa na naszą ocenę. Banki weryfikują min. 2 lata wstecz historię innych zobowiązań, ale czasami patrzą również aż do 5 lat wstecz czy nie mieliśmy potknięć. Zatem jesteśmy prześwietlani za naszą zgodą, którą wyrażamy podpisując wniosek kredytowy. Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku

Niektóre banki wydają również tzw. wstępne decyzje kredytowe oceniają wyłącznie naszą sytuację finansową do zaciągnięcia kredytu. Decyzja taka ma zawsze charakter warunkowy. Towarzyszy jej wówczas lista dokumentów, które musimy dostarczyć kredytodawcy – Bankowi.  Taka decyzja może ulec zmianie na negatywną po wykonaniu wyceny nieruchomości lub po dostarczeniu wyjaśnień lub dokumentów, które znajdują się w tejże decyzji. Jeśli składaliśmy wnioski w kilku bankach jednocześnie, jest to odpowiedni moment, aby porównać otrzymane oferty i odrzucić te najmniej atrakcyjne.

Bank wydając decyzję kredytową ostateczną również stawia często warunki, dopiero po ich spełnieniu – dostarczeniu dodatkowych dokumentów lub wyjaśnień jest możliwe przygotowanie umowy kredytowej. W przypadku prostych spraw zdarzają się decyzje bez warunków wiec umowa wtedy zazwyczaj jest przygotowywana od razu lub z dnia nadzień. Należy zwrócić uwagę, że każdy Bank ma swoje wewnętrzne procedury i ważność decyzji w każdym banku jest inna. Przeważnie decyzja kredytowa jest ważna 30 dni, choć można znaleźć Bank, który wydaje decyzję z terminem ważności do 90 dni, co wtedy jest dla nas wyjątkowo komfortowe. Szczególnie, gdy czekamy na pozostałe decyzje z innych banków lub w innych szczególnych dla nas przypadkach.

Gdy otrzymamy przynajmniej dwie pozytywne decyzje kredytowe z banków jest nam o wiele łatwiej podjąć negocjacje w celu wynegocjowania korzystniejszych warunków. Na pewno nie będzie to łatwe z poziomu klienta, ponieważ większość pracowników banku będzie próbowała nam wmówić, że nie ma możliwości negocjacji a zaproponowane warunki są bardzo atrakcyjne. Dlatego w tym wypadku warto korzystać z usług niezależnych doradców kredytowych, którzy znają konkurencyjne oferty dostępne na rynku a także potrafią uzasadnić wszelkie negocjacje opierając się na faktach, opisując indywidualnie sytuację klienta. Ponadto taki doradca może użyć również swoich kontaktów w centralach banku, które otwierają wiele drzwi i nagle okazuje się, że można otrzymać warunki, o które zawnioskowaliśmy. Finansowa Przystań ma wiele wypracowanych kontaktów biznesowych wiec dla nas negocjacje nie stanowią żadnego problemu. Zarządzaliśmy wieloma strukturami w bankowości wiec znamy od drugiej strony możliwości negocjacyjne banków i dla naszych klientów uzyskujemy najkorzystniejsze warunki. Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku

Po satysfakcjonujących negocjacjach dla obu stron, wyliczeniu pełnej raty kredytowej  oraz weryfikacji wszelkich dodatkowych kosztów tj. ubezpieczenia, dodatkowe obligatoryjne produkty typu karta kredytowa czy rachunek ROR, należy przeanalizować wszystkie oferty i wybrać najbardziej korzystną dla nas. W tym wypadku nie należy podejmować pochopnie decyzji, ponieważ skutki będziemy odczuwać przez najbliższe kilkadziesiąt lat. Zatem warto wspólnie ze swoim doradcą kredytowym dokładnie rozważyć wszelkie za i przeciw aby podjąć tę właściwą decyzję o wyborze oferty banku, z którym chcemy się związać na dłużej.

Gdy już podjęliśmy decyzję o wyborze oferty i banku na nasze żądanie jest przygotowywana umowę kredytowa, co może zająć kilka dni. W tym czasie proponujemy zapoznać się ze wzorem takiej umowy i prosić o wyjaśnienie ewentualnych wątpliwości swojego doradcę. Warto także dowiedzieć się, ile czasu zajmie wypłata kredytu, ta informacja przyda się nam podczas przygotowywania aktu notarialnego. W każdym banku taka procedura trwa różnie od 1 do 3 dni

Niezależnie od tego, czy wcześniej zapoznaliśmy się ze wzorem umowy kredytowej, przy podpisywaniu już naszego egzemplarz umowy należy bardzo uważnie przeczytać jej treść. W umowie znajdują się zapisy dotyczące konkretnie naszego przypadku, w tym m.in. wymogi dotyczące tzw. cross sellu, czyli dodatkowych produktów ( karta kredytowa, ROR), które musimy kupić i utrzymywać przez dany okres, by liczyć na niższą cenę kredytu.

Przed przystąpieniem do podpisania umowy zawsze warto zwrócić się do swojego doradcy kredytowego, z pewnością na bazie swojej wiedzy i doświadczenia wyłapie on więcej szczegółów lub ewentualnych błędów, które mogą, ale nie muszą występować. Dzięki jego pomocy unikniemy wielu przykrych konsekwencji np. w trakcie podpisania umowy końcowej w formie aktu notarialnego, w którym to podajemy się egzekucji w przypadku braku zapłaty środków zbywcy. Dla osób, które nie mają wiedzy i doświadczenia w zakresie wypłaty środków przeoczenie drobnego szczegółu lub niby prozaicznego warunku, który widnieje przed wypłatą środków z kredytu może przysporzyć sporo kłopotów. Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku

Po podpisaniu umowy kredytowej w banku można umówić się u Notariusza i zawrzeć ostateczną umowę przenoszącą własność kupowanej nieruchomości. W akcie notarialnym wskazuje się m.in. terminy i kwoty płatności. W akcie Notariusz zawrze stosowne informację w zakresie naszego wkładu własnego względem środków pochodzących z kredytu. Do wypłaty kredytu Bank będzie wymagał okazania aktu notarialnego, oraz dowodu, że wpłaciliśmy naszą część ceny, zbywcy o ile taka informacja nie będzie potwierdzona w akcie notarialnym. W przypadku, gdy będzie brakować potwierdzenia zbywcy, iż otrzymanie części środków z naszej strony Bank na 100% zażąda dodatkowego dokumentu potwierdzającego fakt zapłaty środków zbywcy. Takim potwierdzeniem będzie np. potwierdzenie dokonania przelewu z naszego rachunku bankowego. Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku

Zanim jednak środki znajdą się na rachunku sprzedającego, będziemy musieli jeszcze wykonać formalności związane z wpisem hipoteki na rzecz banku, który udziela nam kredyt. Rozwiązania są dwa, pierwszy to zawarcie wniosku w akcie notarialnym (dodatkowy koszt u Notariusza) lub samemu złożenie wniosku w Sądzie Rejonowym w konkretnym Wydziale Ksiąg Wieczystych względem położenia naszej nieruchomości. Czasami banki w tym zakresie potrafią same wyręczać klientów i proponują, że załatwią wszelkie formalności za nas. Dodatkowo po za czynnością związaną z zabezpieczeniem w księdze wieczystej pozostanie nam także ubezpieczyć nieruchomość od ognia i innych zdarzeń losowych – przeważnie na wartość nieruchomości podaną z decyzji kredytowej lub na min. kwotę udzielanego kredytu.

Gdy sprzedający otrzyma wszystkie środki a w szczególności przelew z banku ze środków udzielonego nam kredytu, kończy się etap starania o kredyt, a zaczyna się  jego spłata.

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku, gdy kupujemy mieszkanie od developera na rynku pierwotnym, Bank wypłaca kredyt w transzach w miarę postępu budowy, jeszcze przed podpisaniem ostatecznego aktu notarialnego.

Ostatnim warunkiem, który będziemy musieli spełnić po wypłacie środków z kredytu to dostarczenie bankowi wypisu z księgi wieczystej z wpisem hipotecznym na jego rzecz. Należy to przedłożyć niezwłocznie, gdy tylko otrzymamy taką informacje z Sądu, że dokonano wpisu w księdze wieczystej. W okresie przejściowym ponosimy wyższe koszty kredytu. W zależności od banku i od decyzji są to dodatkowe składki miesięczne, które podnoszą wysokość miesięcznej raty kredytowej lub jest to podwyższone oprocentowanie kredytu w skutek, czego przez pierwszy okres mamy wyższą marże kredytu a tym samy wyższą ratę. Część banków sama obniża nam koszty w momencie, gdy otrzymują zawiadomienie o dokonaniu wpisu z Sądu, lecz jest to rzadkość.   My radzimy, aby o swoją sprawę zadbać samemu gdyż banki mają miliony klientów, a to w naszym interesie jest, aby polności mniejsze koszty. W końcu Bank to nie instytucja charytatywna i jego zadaniem jest zarabianie na nas. Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku

Staranie się o kredyt hipoteczny jest bardzo złożoną procedurą o wielu etapach, z których niektóre trwają od kilku dni do kilku tygodni lub nawet miesięcy. Nie bądźmy zdziwieni, że doradca kredytowy nie jest w stanie podczas pierwszego spotkania obiecać, jak długo trzeba będzie czekać na kredyt. Na ten fakt składa się wiele czynników, które wymieniliśmy w tym również dobry kontakt z klientem w zakresie wyjaśnień czy uzupełnienia dokumentów,  które żąda Bank.  Jednak dobry doradca kredytowy będzie stosował wszystkie znane metody, które mają na celu skrócenie tego procesu i na pewno dzięki współpracy z nim ubieganie się o kredyt hipoteczny będzie dla nas prostsze i przede wszystkim szybsze niż w przypadku, gdybyśmy chcieli go uzyskać na własną rękę w banku gdzie często traktuje się nas klientów przedmiotowo.

Finansowa Przystań dokłada wszelkich starań, aby cały proces był zrozumiały dla klienta a zarazem szybki a w przypadku, jakich kol wiek sytuacji podbramkowych wspólnie z całym zespołem znajdujemy alternatywne rozwiązanie dla danej sytuacji, aby nie pozostawić klienta samemu sobie.  Zapraszamy do kontaktu z nami. Proces kredytowy Kredyt Hipoteczny krok po kroku