Zanim zdecydujesz się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego warto poznać jego parametry w końcu z kredytem przyjdzie nam żyć, przez co najmniej kilkadziesiąt lat. Otrzymując od doradcy kredytowego symulację kredytu hipotecznego warto zwrócić szczególną uwagę na kilka istotnych czynników, od których zależeć będzie czy wybrany kredyt spełni twoje oczekiwania.

Po pierwsze symulacja musi zawierać wszystkie informację tak, aby mieć pełną świadomość kosztów, z jakimi przyjdzie ci się zmierzyć. Na tej podstawie sami lub wspólnie z doradcą kredytowym będziecie mogli przeanalizować wszystkie koszty i różnice w poszczególnych bankach, aby ostatecznie wybrać te jedną najkorzystniejszą. Co zatem powinna zawierać symulacja kredytu hipotecznego?

Kluczowym kryterium dokonania właściwego wyboru kredytu hipotecznego jest jego cena a na to wpływa czynnik taki jak oprocentowanie. Kredyty hipoteczne są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej, na którą składa się stawka referencyjna WIBOR – kredyt w złotówkach. 

Do stopy procentowej doliczana jest marża banku co łącznie stanowi wysokość oprocentowania danego kredytu hipotecznego. Każda stawka referencyjna jest wielkością rynkową, a czynnikami wpływającymi na wysokość stawki to m.in. decyzje banków centralnych tj. NBP (Bank centralny RP) o podwyższeniu lub obniżeniu stóp procentowych, sytuacja gospodarcza, oczekiwania dotyczące inflacji itp.

Jeśli chodzi o marże i jej wysokość to jest ona z kolei uzależniona przede wszystkim od przyznanej kwoty kredytu oraz wysokości wkładu własnego posiadanego przez kredytobiorcę. Panuje zasada, ze im wyższa kwota kredytu tym marża jest z reguły niższa.

Kredyty hipoteczne przez banki udzielane są na różne okresy choć głównym kryterium którym kierują się jest wiek głównego kredytobiorcy który nie powiciem przekroczyć 70 roku życia, są banki, które umożliwiają udzielenie kredytu do 75 roku życia – tylko pytanie kto będzie spłacał kredyt do takiego wieku.. – często są one obarczone dodatkowymi kosztami, co nie wpływa na ich atrakcyjność.

Porównując przygotowane symulację kredytu hipotecznego do ofert z innych banków należ przyjmować ten sam okres kredytowania. Porównywanie przygotowanej symulacji z różnymi okresami nie ma po prostu sensu, ponieważ kredyt wyżej oprocentowany udzielony na dłuższy okres może mieć niższą ratę od kredytu z niższym oprocentowaniem udzielanym na krótszy okres kredytowania. Jeśli chodzi o kredytobiorców w młodym wieku nie powinno być problemów, ale już przy osobach starszych wiek może ograniczyć całkowity okres kredytowania w danym banku, na jaki może on zostać przyznany a to już również wpływa na wybór ostatecznej oferty. Niekiedy, te osoby mają po prostu mniejszy wybór lub posiłkują się ofertą banków, które umożliwiają udzielenie do 75 roku życia, na mniej korzystnych warunkach, aby w ogóle otrzymać kredyt, gdyż ogranicza ich zdolność kredytowa.

Symulacja kredytu hipotecznego przygotowywana przez doradcę hipotecznego powinna zawierać wysokość stawki WIBOR, jaka została uwzględniona w kalkulacji na dany dzień. Jej wysokość jest ustalana różnie przez poszczególne banki.

Jeśli wiemy jaka jest wysokości marży możemy ją odjąć od podanego oprocentowania, aby ustalić stawkę bazową WIBOR z danej kalkulacji, aby porównać jej wysokości i zweryfikować czy była aktualna na dzień przygotowywanej symulacji. Jest to bardzo ważne i wpływa na rzetelność przedstawianych informacji potencjalnemu kredytobiorcy. Uwzględnienie nie aktualnej stawki WIBOR w kalkulacji ma wpływ na miesięczną wysokość raty kredytu i może się tak zdarzyć, ze bank, który oferuje lepszą niższą marże jest niekonkurencyjny względem innej przedstawianej symulacji z innego banku.

Większość banków ustala oprocentowanie opierając się na stawce WIBOR3M (jej zmiana następuje, co 3 miesiące) są też banki, które oferują stawkę, WIBOR6M (jej zmiana następuje, co 6 miesięcy). Jednym z banków, który stosuje WIBOR6M jest ING Bank Śląski S.A.

Dawniej, gdy na rynku mięliśmy wyższe stopy procentowe, widoczne były znaczące różnicę pomiędzy stawką, WIBOR3M a WIBOR6M, wiec można było się zastanawiać, co do wyboru. Każda z nich ma swoje plusy i minusy.

Gdy stopy procentowe są obniżane przez RPP (Rada Polityki Pieniężnej) oprocentowanie kredytów spada – maleją miesięczne raty kredytów. Zatem osoby posiadające kredyt hipoteczny z oprocentowaniem opartym na stawkę WIBOR3M mają większą szanse odczuć  szybciej obniżkę raty w przeciwieństwie do osób, które otrzymały kredyt z oprocentowaniem opartym na stawce WIBOR6M. W przypadku wzrostu oprocentowania w lepszej sytuacji, są kredytobiorcy, który posiadają kredyt oparty o WIBOR6M. Aktualnie te różnice są dosyć małe wiec nie ma to wpływu, co do wyboru oferty banku.

Zdarza się, że w materiałach reklamowych banki chwalą promocyjnymi ofertami z zerową prowizją. W takich przypadkach należy dokładanie zweryfikować warunki, może się tak okazać, że w zamian za rezygnację z jednorazowej prowizji za udzielenie kredytu musimy wykupić obowiązkowe ubezpieczenie na życie bądź od utraty pracy. Koszt takiego ubezpieczenia będziemy musieli ponieść z góry za cały okres kilkunastu miesięcy bądź będą to składki miesięczne, których nie unikniemy.

W rezultacie może się okazać, że kredyt z zerową prowizją może być droższy od takiego, przy którym trzeba ją zapłacić. Jeśli ktoś wam mówi, że po okresie X miesięcy można z takiego ubezpieczenia zrezygnować – musi to być poparte faktami a dokładnie zapisami w umowie. Mogą to być słowa bez pokrycia po to, abyś zdecydował się na daną ofertę…, bardzo często w umowie kredytu są zawarte zapisy, które przewidują przypadki rezygnacji z ubezpieczenia.

Następstwem tego może być podwyższenie marży kredytu… to samo dotyczy wszelkich innych dodatkowych produktów takich jak np.  obowiązkowy rachunek rozliczeniowy – ROR lub karta kredytowa, które stanowią dodatkowy dochód dla banku oprócz marży lub prowizji.

Wymóg posiadania 20 procentowego wkładu własnego w przypadku posiłkowania się kredytem hipotecznym na daną inwestycję staje się standardem. W sytuacji, gdy kredytobiorca nie posiada pełnego wkładu, wówczas jego obowiązkiem jest ubezpieczyć brakującą część, zazwyczaj na okres 3 lat. Po tym terminie bank ponownie weryfikuje kwotę kredytu i jej stosunek do wartości nieruchomości LTV. Gdy będzie on wyższy niż 80 procent, wówczas konieczne będzie dalsze ubezpieczenie brakującej kwoty.

Dokonując wyboru banku sprawdź, ile kosztuje ubezpieczenie oraz jakie ciążą na nas obowiązki i opłaty po 3 latach, jeśli nie uda się uzyskać wymaganego wkładu własnego. Warto również zapytać czy dany bank zwraca część składki ubezpieczeniowej, jeśli nadpłacimy kredyt i wymagany wkład uzyskamy w szybszym terminie. Dlaczego jest to ważne? Ponieważ kilka banków, przy przedłużaniu ubezpieczenia pobierają pierwotną składkę – taką jak przy uruchamianiu kredytu, a nie składkę od faktycznie brakującej kwoty.

Do momentu dostarczenia odpisu Księgi Wieczystej z wpisem hipoteki na rzecz banku, kredytobiorca jest zobowiązany płacić dodatkowe ubezpieczenie zwanym ubezpieczeniem pomostowym. Są banki które zamiast ubezpieczenia stosują podwyższoną marżę. Jednak z punktu kredytobiorcy istotny jest sposób naliczania tej opłaty, czy jest ona uzależniona od wysokości przyznanego kredytu czy od kwoty aktualnego zadłużenia.

Jest to szczególnie ważne szczególnie przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym od developera, gdzie na wpis można oczekiwać nawet kilkanaście miesięcy doliczając do tego okres budowy domu lub osiedla, w którym znajduje się lokal mieszkalny, który nabywamy. Różnice wynikające z przyjętego sposobu naliczania opłaty mogą być naprawdę duże. Wniosek o wpis hipoteki, można złożyć dopiero po dokonaniu umowy kupna sprzedaży a to może nastąpić dopiero po oddaniu budynku do użytkowania.

W sytuacji, gdy zamierzamy w niedalekiej przyszłości spłacić kredyt wcześniej, lub mamy zamiar dokonywać częściowych, dodatkowych spłat kapitału, warto sprawdzić poziom prowizji związanych z taką operacją. W przypadku, gdy bank deklaruje, że nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu, sprawdźmy czy ma to odzwierciedlenie w postaci stosownych zapisów w umowie kredytowej. W przypadku, gdy jest to zapisane w Tabeli opłat i prowizji trzeba brać pod uwagę, że może się ona zmienić. W chwili podpisywania umowy kredytowej bank zgodnie z tabelą nie pobiera takiej opłaty, nie oznacza to, że w przyszłości nie zmieni zdania i opłaty takiej nie wprowadzi.

Bank, aby udzielić kredytu hipotecznego musi w pierwszej kolejności oszacować wartości nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia udzielanego kredytu. Należy upewnić się czy bank pobiera opłatę za wykonanie wyceny czy opiera sie na wewnętrznej, bezpłatnej wycenie przygotowanej na podstawie zdjęć pracownika banku.

Najczęściej jest jednak tak, że bank wymaga dostarczenia zewnętrznej wyceny wykonanej przez uprawnionego rzeczoznawcę bądź sam zleca wykonanie wyceny w postaci operatu szacunkowego a jego koszt ostatecznie przenosi na kredytobiorcę. Jeśli niezbędne jest wykonanie operatu szacunkowego, warto poznać jej koszt oraz moment ponoszenia opłaty przed udzieleniem w trakcie wnioskowania o kredyt hipoteczny czy przed podpisaniem umowy kredytowej.

Warto również, rozważyć samemu zlecenie wykonanie operatu szacunkowego – w ten sposób możemy obniżyć jego koszt indywidualnie negocjując koszt jego wykonana z rzeczoznawcą. Zanim jednak to uczynisz – warto dopytać czy bank akceptuje zewnętrzne wyceny, cześć banków akceptuje wyceny tylko i wyłącznie rzeczoznawców z ich wewnętrznie ustalonej listy.

Banki mają wyspecjalizowane departamenty w zakresie kształtowania ofert oraz kreowaniu nowych rozwiązań w postaci prowizji oraz ubezpieczeń w coraz to nowszym wydaniu. Dlatego też oraz częściej spotykamy się z sytuacją, że jeśli chcemy uzyskać lepsze warunki kredytu, trzeba założyć konto w banku lub zdecydować się na kartę kredytową. W niektórych bankach prowadzenie konta jest za darmo, inne natomiast pobierają kilkanaście złotych miesięcznie.

Zdarzały się również sytuację, że konto było za 0zł a po pewnym okresie wprowadzano opłatę miesięczna 25pln. Zatem należy dokładnie sprawdzić, jakie to są koszty i relatywnie rozważyć czy to nam się opłaca. Tym bardziej, że po wprowadzeniu podatku bankowego banki będą starały sobie odrobić koszty podatku na oplatach, które będą umieszczane w swoich TOiP (Tabela opłat i prowizji)

Gdy rozłożymy wszystkie czynniki wpływające na koszty to może się okazać, że kredyt tańszy wychodzi drożej..

Dodatkowe produkty z jakimi możemy się spotkać to:

• ubezpieczenie od utraty pracy 
• ubezpieczenie od utraty zdrowia 
• ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości

Wszystkie te dodatkowe opłaty znacząco podnoszą koszt kredytu i decydują ostatecznie o wyborze oferty danego banku.

Aby właściwie ocenić dwie oferty nie wystarczy porównać oprocentowanie trzeba dokładnie zsumować wszystkie miesięczne opłaty, aby można było podjąć właściwą decyzję. Na pewno w tym zakresie przyda się pomoc właściwego doradcy kredytowego oraz jego doświadczenie, aby nic nie umknęło naszej uwadze. Jeśli poszukujecie rzetelnego doradcy, który pomoże wam w dokonaniu właściwego wyboru oferty kredytu hipotecznego Zapraszamy do kontaktu z nami