Gdy znalazłeś już mieszkanie odpowiadające Twoim potrzebom nagle dowiadujesz się, że w Księdze Wieczystej znajduje się wpis hipoteki na rzecz banku, który udzielił kredytu zbywcy. W tej sytuacji zapewne zadajesz sobie pytanie – Jak kupić mieszkanie z hipoteką? tzn. bez hipoteki zbywcy. Zakup mieszkania obciążonego kredytem „hipoteką” nie jest przeszkodą zarówno po stronie kupującego jak i nie stanowi przeszkody w sprzedaży po stronie zbywającego. Należy się jednak do tego dobrze przygotować. Właściwe przeprowadzenie takiej transakcji jest bardzo ważne.

Czym tak naprawdę jest Hipoteka? Przypomnijmy jej definicję:

Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. Oznacza to, iż zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego – może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.Uprawniony z tytułu hipoteki to wierzyciel hipoteczny, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej określa się mianem dłużnika hipotecznego.

Osoby poszukujące nieruchomości na rynku wtórnym postrzegają Hipotekę jak zło konieczne i przeszkodę, która uniemożliwi nabycie im interesującego ich mieszkania, domu lub gruntu – działki budowlanej pod docelową budowę domu jednorodzinnego.  W związku z narastającymi obawami oferty sprzedaży mieszkania z kredytem są odrzucane już na jego  pierwszym etapie po stronie przyszłego kupującego.  Nie należy się obwiać takich transakcji, jeśli są dobrze przemyślane, wykreślenie hipoteki na rzecz zbywcy nie jest skomplikowane ani ryzykowne. Warto jednak, aby taki proces był pilotowany przez osobę, która ma doświadczenie w takich transakcjach, by wszystko było dopięte na ostatni guzik.

Krok I

Przed dokonaniem zakupu nieruchomości, która nas zainteresowała należy w pierwszej kolejności sprawdzić informacje znajdujące się w księdze wieczystej, która prowadzona jest dla tej nieruchomości a w szczególności jej dział IV pt. Hipoteka – więcej na temat elektronicznych ksiąg wieczystych m.in. jak czytać księgę wieczystą – znajdziesz w naszym odrębnym wpisie na naszym blogu TUTAJ

Wpisy w dziale IV księgi wieczystej informują nas, jakim rodzajem hipoteki dana nieruchomość jest obciążona, jaka jest wysokość tej hipoteki oraz na rzecz, jakiego podmiotu została ona ustanowiona. Hipoteka najczęściej jest ustanawiana na rzecz banków, choć zdarza się, że może dotyczy innych podmiotów, m.in takich jak Zakład Ubezpieczeń Społecznych, Urząd Skarbowy lub osób fizycznych – prywatnych wierzycieli, którzy udzielają kredytów – pożyczek.

Krok II

Zwróć uwagę na trzy różne wartości 

• wysokość hipoteki
• wysokość zaciągniętego kredytu
• aktualne zadłużenie

Jeśli właściciel kupił swoje mieszkanie kilka lat temu, zdążył zapewne spłacić część kredytu, zatem kwota jego zadłużenia powinna być niższa. Jednak różne okoliczności przez ten czas mogły się zdarzyć np.  powinęła mu się noga i nie spłacał kredytu a bank naliczał odsetki dla zaległości przeterminowanych. W tej sytuacji kwota zadłużenia będzie dużo wyższa niż wysokość kredytu. Zatem ustalenie wysokości zadłużenia i warunków jego spłaty na rzecz banku jest podstawową sprawą, od której należy zacząć procedurę takiej transakcji i bez której dalsze kroki nie są możliwe.

Warunki określające spłate zadłużenia zbywcy określa wierzyciel poprzez wydanie zaświadczenia do spłaty, które powinien przedstawić sprzedający.
W tym zaświadczeniu powinna znaleźć się:

• aktualna wysokość zadłużenia kredytu,
• ewentualne prowizje od przedterminowej spłaty
• termin spłaty
• rachunek banku do całkowitej spłaty kredytu (zazwyczaj jest to główne konto banku do spłat kredytów) nie może to być ROR klienta ani rachunek techniczny na który wpłacał miesięczne raty.

Krok III

Kolejnym etapem kupna nieruchomości obciążonej hipoteką, jest zawarcie umowy przedwstępnej zakupu podpisanej w formie aktu notarialnego.

Przykładowy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką → Pobierz

Przelew środków na spłatę wierzytelności zbywcy. Po otrzymaniu dokumentu wyrażającego zgodę na wykreślenie hipoteki należy złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

To wszystko w wielkim skrócie, choć każda transakcja jest inna i należy ją rozpatrywać na wiele przypadków – w tym zakresie nieoceniona będzie pomoc doradcy kredytowego, który będzie pilotował cały proces do końca.

Hipotekę z księgi wieczystej może wykreślić sprzedający bądź kupujący.

Złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej może nastąpić na kilka sposobów:

1. wykreślenie hipoteki może nastąpić na wniosek sprzedającego przed dokonaniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.
2. wniosek o wykreślenie hipoteki ustanowionej na rzecz zbywcy może zostać zawarty bezpośrednio w akcie notarialnym – finalna umowa sprzedaży nieruchomości.
3. wniosek o wykreślenie hipoteki, może zostać złożony w sądzie wieczysto księgowym przez kupującego po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, która prawnie przenosi prawo własności ze sprzedającego na kupującego.

Jeśli chcemy, aby zastosowanie miał przypadek nr 1 to sprzedający musi spłacić wcześniej swój kredyt, to nastąpi pod warunkiem, jeśli posiada własne środki. Załóżmy hipotetycznie, że posiada wystarczające środki.

Gdy dokona się spłata długu zbywcy wierzyciel na rzecz, którego ustanowiono hipotekę, wyda zaświadczenie, w którym potwierdza całkowitą spłatę wierzytelności oraz zawiera zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Następnie sprzedający udaje się do sądu wieczysto księgowego, aby złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki załączając do składanego wniosku wydane zaświadczenie przez wierzyciela (oryginał dokumentu lub kopia poświadczona notarialnie). Następnie potwierdzenie złożenia wniosku wraz z załącznikiem przekazuje do kancelarii notarialnej przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości. Notariusz powołuje się na wspomniane dokumenty w końcowym akcie notarialnym przenoszącym własność na kupującego.

Alternatywnie hipoteka zbywcy również może być wykreślona poprzez zawarcie stosownego wniosku w akcie notarialnym umowy sprzedaży. Wniosek o wykreślenie hipoteki zbywcy jest wówczas zawarty w treści umowy, a zaświadczenie wierzyciela, o którym wyżej wspominamy załącza się do aktu notarialnego.  Po sporządzeniu umowy Akt notarialny jest przekazywany przez Notariusza do sądu wieczysto księgowego w ustawowym terminie maksymalnie do 3 dni roboczych od dnia zawarcia umowy notarialnej.

Ile wynosi koszt wykreślenia hipoteki?

Warto ustalić, kto ponosi koszty wykreślenia hipoteki czy zbywca czy kupujący. Z wykreśleniem hipoteki wiążą się dwie opłaty:

• opłata sądową koszt wykreślenia jednej hipoteki  wynosi 100 złotych
• taksa notarialna – wynagrodzenie Notariusza za zawarcie wniosku o wykreślenie hipoteki bezpośrednio w akcie notarialnym. Koszty różnie się wąchają może to być 600 złotych a nawet i więcej, w zależności od kancelarii.

Naszym zdaniem koszt powinien ponieść zbywca. Kupujący ma, bowiem prawo do nabycia nieruchomości nieobciążonej żadnymi prawami osób trzecich. Zatem warto o tym pamiętać podczas finalizowania umowy.

Jest to najczęściej spotykana sytuacja w tym przypadku spłata zobowiązania zbywcy następuje ze środków pochodzących z zadatku przekazywanego sprzedającemu przez kupującego przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży lub ze środków pochodzących z kredytu udzielanego kupującemu.

Gdy wartość zadłużenia jest zbyt wysoka, by sprzedający uczynił to samodzielnie. Wówczas sprzedający jest zobowiązany dostarczyć zaświadczenie wydane przez wierzyciela ważne na dzień zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży, w którym podana jest aktualna wysokość zadłużenia, podany jest rachunek bankowy, na który należy wpłacić wymaganą kwotę do spłaty wierzytelności. Najważniejsze to co powinno się znaleźć w zaświadczeniu to również warunkowa zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki w przypadku całkowitej spłaty wierzytelności. W tej sytuacji kupujący spłaca wierzytelność ze środków przeznaczonych na zakup nieruchomości – wkład własny bądź środkami z udzielanego kredytu hipotecznego. Dokument wierzyciela – banku jest ważny 30 dni!.

Jak to się dokładnie odbywa? 

Płatność dokonywana jest w dwóch częściach – cena sprzedaży zostaje podzielona na dwie transze:

• pierwsza transza w kwocie aktualnego zadłużenia – jest płatna przez kupującego bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego (wkład własny kupującego)

Gdy kwota zadłużenia jest wyższa niż wkład własny kupującego, Bank udzielający kredytu kupującemu wypłaca I transzę kredytu, która zamyka wysokość zadłużenia zbywcy.

• druga transza, pozostała część płatna jest na rachunek sprzedającego lub gotówką u Notariusza

W przypadku, gdy kupujący korzysta z kredytu Bank wypłaca II transzę do zbywcy po przedstawieniu zaświadczeniu potwierdzającym spłatę wierzytelności zbywcy oraz wyrażającego zgodę na wykreślenie hipoteki wraz z potwierdzeniem złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki zbywcy w sądzie wieczysto księgowym.

Zarówno Kupujący a także i Bank, (jeśli występuje w przypadku, gdy kupujący finalizuje transakcję wspierając się kredytem hipotecznym) ma kontrolę nad spłatą wierzytelności. Środki przeznaczone na spłatę zadłużenia nie trafiają, bowiem do sprzedającego a na konto wierzyciela.

W odniesieniu do sytuacji z pkt 3

Po spłacie wierzytelności zbywcy wierzyciel – Bank wystawia zaświadczenie wyrażające ostateczną zgodę na wykreślenie hipoteki w związku ze spłatą zadłużenia zbywcy. Ten dokument jest tzw. podstawą do wykreślenia hipoteki. Po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości kupujący wraz z wydanym dokumentem składa wniosek do sądu wieczysto księgowego w celu wykreślenia hipoteki.

Warto pamiętać!

W sytuacji, gdy nie chcecie ponosić dodatkowych kosztów u Notariusza za postanowienie wniosku w akcie notarialnym i sami zamierzacie złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki zbywcy w sądzie pamiętajcie o:

Najpierw musi wpłynąć akt notarialny, który prawnie przenosi własność na Was (kupujących) w innym wypadku wniosek o wykreślenie może zostanie oddalony. Przed złożeniem wniosku należy spytać w biurze podawczym czy Akt przenoszący na was własność już wpłynął. Można sprawdzić to po Repetytorium Aktu Notarialnego (otrzymujecie kopie). Tak jak już wcześniej wspominaliśmy kancelaria ma na to 3dni, może to również wysłać pocztą 3 dnia – liczy się data nadania. Czasami można się umówić z kancelarią, że jeśli zależy wam na czasie to wy składacie egzemplarz aktu kancelarii do sądu – należy jednak do kancelarii dostarczyć tzw. zwrotkę potwierdzającą dostarczenie aktu do sądu.

Aktualnie rzadko spotykane transakcje, ze względu na wysoki kurs franka szwajcarskiego, ale zdarzają się nie, kiedy wręcz nie opłacalne dla zbywcy. Wszystko zależy od tego, jakie jest saldo zadłużenia kredytu w CHF, jaka jest wartość sprzedawanej nieruchomości i po jakim kursie była wypłata kredytu. Czasami zbywca nie ma wyboru i musi sprzedać mieszkanie zadłużone kredytem w walucie obcej, jakim jest frank szwajcarski CHF. Najwięcej kupionych mieszkań na kredyt we franku szwajcarskim, było zaciągniętych w latach 2006-2009 w momencie, gdy kurs tej waluty był dużo niższy od obecnego. Gdy kwota kredytu nie stanowi problemu to należy wziąć pod uwagę, że każdego dnia kursy walutowe się zmieniają, co powoduje wahania salda zadłużenia.

Taka transakcja jest niewiele bardziej skomplikowana to, że hipoteka ustanowiona jest w walucie obcej, nie powinno stanowić większego problemu. Spłacając wierzytelność banku, należy uwzględnić średni kurs NBP na moment zawarcia umowy sprzedaży i przelać kwotę do spłaty wierzytelności z niewielką nadwyżką uwzględniającą możliwą różnicę kursu waluty występującą w banku, w którym udzielono kredytu.

W przypadku dokonania nadpłaty salda długu bank zwraca nadwyżkę sprzedającemu. Problem pojawi się wtedy, gdy w związku z wahaniami kursowymi wartość wierzytelności przewyższa cenę nieruchomości, za którą ma ona być sprzedana. Aby nieruchomość zbyć, sprzedający musiałby pokryć różnicę, a więc dopłacić do transakcji sprzedaży mieszkania, nie zdarza się to zbyt często, ale warto o tym pamiętać. Zdecydowanie wcześniej należy przeanalizować sytuację i zapytać zbywce czy w sytuacji awaryjnej będzie posiadał środki w celu dopłaty do długu wierzyciela (najlepiej aby to udokumentował). W innym wypadku to kupujący będzie musiał dopłacić, aby wierzyciel zbywcy wydał zaświadczenie wyrażające zgodę na wykreślenie hipoteki. Gdy transakcję zakupu przeprowadzamy przy udziale kredytu hipotecznego, o który wnioskujemy w swoim banku należy pamiętać, ze bank udzielający nam środki, co do zasady przeważnie żąda, aby jego wpis hipoteki był na pierwszym miejscu w księdze wieczystej (są banki, które akceptują wpis na 2 miejscu, ale to wyjątki).

Dlatego też w taki sytuacjach trzeba dobrze przygotować się. Kłopoty mogłyby się pojawić gdyby zarówno zbywca i kupujący nie posiadaliby środków na spłatę wierzytelności zbywcy w momencie ewentualnych wachań kursowych w trakcie dokonywania spłaty wierzytelności zbywcy. Należy pamiętać, że każdy bank ma swoje wewnętrzne procedury co do czasu jaki ma na wypłatę środków z kredytu kupującego lub jego transzy od momentu złożenia dyspozycji wypłaty w banku. Może to trwać różnie od 1-3 dni a nawet i dłużej.

W sytuacji niedomknięcia transakcji (spłaty długu zbywcy) kupujący zostałby ze swoim kredytem oraz dodatkowo pojawia się wierzyciel zbywcy… będą narastać kłopoty po stronie banku, który udzielił nam kredytu za nie spełnienie warunków umowy – czyt. Hipoteka na pierwszym miejscu w księdze wieczystej. Spowoduje to wprowadzenie karnego oprocentowania a nawet wypowiedzenie umowy kredytu z natychmiastową jego wymagalnością – całkowitą spłatą.

Mamy nadzieje, że w większym stopniu przybliżyliśmy temat, który nurtuje większość osób kupujących nieruchomość na rynku wtórnym. Po zapoznaniu się z powyższym materiałem będziecie świadomi jak bezpiecznie kupić mieszkanie obciążone hipoteką. Gdyby pojawiły się dodatkowe pytania zapraszamy do komentowania pod poniższym wpisem.