Wiadomo nie od dziś,  że każdy bank ma własne procedury badania i oceny zdolności kredytowej. Ocena kredytobiorcy i informacje przetwarzane przez analityków kredytowych w kilku bankach tego samego potencjalnego kredytobiorcy z uwzględnieniem wytycznych nadzoru finansowego dadzą zaskakująco różne odmienne rezultaty. Wynika to z różnych sposobów wyliczania jej przez poszczególne banki. Co więcej, dokładny sposób obliczania zdolności przez bank jest jego wewnętrzną sprawą i jednocześnie tajemnicą bankowa.

Wiec osoba starająca się o kredyt hipoteczny musi działać nieco po omacku i liczyć na pozytywną ocenę zdolności kredytowej przez bank, w którym złożyła wniosek kredytowy.

Zdolność kredytowa to jeden z najbardziej istotnych czynników, które mają główny wpływ na otrzymanie przez klienta kredytu z banku. Określa ona przede wszystkim czy dana osoba takowe finansowanie otrzyma oraz na jakich warunkach. Czym jest wspomniana zdolność kredytowa?W rzeczy samej jest to zdolność danej osoby lub podmiotu do spłaty zaciągniętego zobowiązania razem z odsetkami w ustalonym w umowie kredytowej terminie. Bez posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej nie jest możliwe otrzymanie kredytu, a w efekcie końcowym, nie jest możliwe kupno nieruchomości sfinansowanej ze środków zewnętrznych.Aby posiadać jak najlepszą zdolność kredytową warto rozważyć jak najwcześniej inwestycyjne plany. Pozwoli to odpowiednio dokładnie przygotować siebie i własną sytuację finansową do przeprowadzenia odpowiednich działań, które stopniowo wdrożymy w życie.

Aby móc się dobrze przygotować trzeba jednak wiedzieć, w jaki sposób banki obliczają zdolność kredytową i od czego ona zależy abyśmy mogli otrzymać wyższą kwotę lub w ogóle być pozytywnie ocenieni.

Zasadniczo możliwe jest jednak określenie pewnych parametrów, które brane są pod uwagę przez wszystkie lub zdecydowaną większość banków przy określaniu zdolności kredytowej. Najważniejszym kryterium, który wpływa na zdolność kredytową jest oczywiście wysokość osiąganych dochodów kredytobiorców. Ale banki przykładają również dużą wagę do tego, w jaki sposób osiągamy te dochody. Za najbardziej bezpieczny i stabilny jest oczywiście uważany etat na czas nieokreślony. Liczy się również staż pracy – zwłaszcza w przypadku innych form zarobkowania. Im dłuższy, tym z punktu widzenia banków mniejsze ryzyko utraty przez kredytobiorcę źródła dochodów. Należy również zwrócić, że do zdolności nie brane są pod uwagę żadne dochody z pracy „na czarno”, od których nie ma odprowadzanego podatku przykładem może tu być najem nieruchomości – bez odprowadzani podatku do urzędu skarbowego co jest wbrew przepisom stanowiącego u nas prawa.

Wszelkie wytyczne w zakresie oceny zdolności kredytowej nakłada KNF – Komisja Nadzoru Finansowego, która jest centralnym organem administracji państwowej sprawujący nadzór nad rynkiem finansowym w Polsce. Generalnie wysokość raty kredytu nie może być większa niż pięćdziesiąt procent osiąganych w każdym miesiącu dochodów przez wnioskującego kredytobiorcę lub współmałżonków w przypadku, gdy dwie osoby przystępują do kredytu.

Inne parametry, które mają wpływ na ocenę zdolności kredytowej to wiek głównego kredytobiorcy lub kredytobiorców, długość okresu kredytowania produktu, o który się ubiegamy (okres spłaty), wysokość wkładu własnego, rodzaj nieruchomości oraz wysokość oprocentowania zobowiązania, o które wnioskujemy. Na naszą ocenę zdolności kredytowej może także wpłynąć skorzystanie z innych produktów finansowych oferowanych przez bank, co nazywane jest cross-sellingiem. Założenie np. karty kredytowej w banku udzielającym kredyt, może obniżyć oprocentowanie kredytu, jednak może to negatywnie wpłynąć na ocenę zdolności kredytowej kredytobiorcy, wskutek czego otrzymamy ostatecznie mniejszą kwotę kredytu.

Niezmiernie duże znaczenie a wręcz czasami kluczowe ma także nasza historia kredytowa kredytobiorcy, czyli to jak radził sobie ze spłatą zobowiązań w przeszłości. Jeśli robił to rzetelnie i terminowo i wyraził zgodę  na przechowywanie informacji przez Biuro Informacji Kredytowej danych na ten temat to będzie miał pozytywną historię kredytową. Dzięki temu osoby takie mogą liczyć na lepsze warunki kredytu zaoferowane przez bank. Jeśli natomiast osoba starająca się o kredyt w przeszłości miała kłopoty z terminowym regulowaniem zobowiązań czyt. opóźnienia w spłacie miesięcznych rat kredytu lub pożyczki bądź spłaty w określonym terminie karty kredytowej – może to pogorszyć warunki kredytu lub całkowicie uniemożliwić jego otrzymanie przez daną osobę.

Oprócz tego na zdolność kredytową wpływ ma ilość “liczba” osób w gospodarstwie domowym kredytobiorcy,  czy posiada (a jeśli tak to jakie i ile) inne zobowiązania kredytowe, jaki ogólny majątek posiada, a także wiele, wiele innych czynników indywidualnie określanych przez poszczególne banki w tym dodatkowo np. ocena scoringowa która także ma wpływ na zdolność kredytową. Tej kwestie opiszemy w odrębnym artykule, który niedługo znajdziecie na naszym serwisie.

Szczególną uwagę należy zwrócić na swoje zobowiązania, wobec innych instytucji w szczególności mowa tu o tych krótkoterminowych. Rata każdego posiadanego przez nas kredytu w większości przypadków liczona jest do obciążeń. Zatem warto zastanowić się czy nie mamy możliwości wcześniejszej spłaty posiadanej pożyczki czy kredytu. W ten prosty sposób jesteśmy wstanie szybko zwiększyć swoją zdolność kredytową. Jeśli do spłaty pozostało np. od 3 do 5 ostatnich rat niektóre banki takich zobowiązań nie biorą pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej. Dlatego warto też korzystać z dobrego doradcy kredytowego który zadba o to zawczasu i np. uzgodni z nami i bankiem warunek aby dane zobowiązanie np. nadpłacić aby pozostały 3 ostatnie rady do spłaty aby nie było ono brane przy ocenie zdolności kredytowej.

Podobnie sytuacja wygląda z kartami kredytowymi i przyznanymi w rachunku osobistym liniami odnawialnymi. Banki realnie oceniają sposób i poziom wykorzystania tych produktów licząc do zdolności kredytowej określony procent (3-10%) od rzeczywistego zadłużenia. Zdarzają się wyjątki, że banki w których staramy się o kredyt a w których posiadamy kartę kredytową traktują ją zdecydowanie liberalniej względem kart które posiadamy w innych instytucjach finansowych. Wtedy wyliczana jest średnia wykorzystania limitu karty z ostatnich sześciu m-cy lub gdy nie była użytkowana minimalny poziom obciążenia który jest przyjmowany do oceny zdolności kredytowej. Niestety są też banki które przyznane limity traktują w całości jako potencjalne zadłużenie i nawet jeśli w ogóle nie korzystamy z naszych kart kredytowych, to w znaczący sposób obniżają one naszą zdolność kredytową, w szczególności gdy są to karty z dużym limitem. W tej sytuacji rozwiązaniem może być likwidacja limitów w ROR i zamknięcie kart kredytowych. W takich przypadkach warto ze swoim doradcą przeanalizować sytuacje, aby mógł on zadbać o stosowne warunki przed podpisaniem umowy.

Spłata i zamknięcie takich zobowiązań jak pożyczki czy karty kredytowe w znaczący sposób podwyższa naszą zdolność kredytową. W sytuacji gdy nie jesteśmy w stanie samodzielnie spłacić wszystkich posiadanych pożyczek i kart kredytowych, nowy kredyt na zakup nieruchomości można połączyć z kredytem konsolidacyjnym przeznaczonym na spłatę naszych zobowiązań. Poprzez wydłużenie okresu kredytowania i obniżenie oprocentowania, miesięczne płatności ulegną obniżeniu i nasza zdolność kredytowa będzie na pewno wyższa.

Najszybszą metodą może być dołączenie dodatkowego współkredytobiorcy, który swoimi dochodami podniesie naszą zdolność kredytową. Należy jednak pamiętać, że oprócz dochodów pod uwagę brane są także wszystkie zobowiązania takiej osoby, gdyż przystępuje ona do kredytu na takich samych zasadach jak pozostali współkredytobiorcy. W zdecydowanej większości banków taka osoba nie musi być właścicielem mieszkania, może to być, zatem rozwiązanie do momentu, gdy nasze dochody pozwolą na samodzielną spłatę kredytu i odłączenie w przyszłości takiej osoby od kredytu.

Zdecydowanie trudniejsze, będzie zwiększenie zdolności kredytowej poprzez podwyższenie swoich dochodów. Należy zwrócić uwagę, że nie wystarczy jedna premia czy nagroda wypłacona przez pracodawcę, aby ten element dochodu został uznany przez bank za stabilny i regularny. Podobnie sytuacja wygląda np. z najmem. Aby taki dochód został uwzględniony do zdolności kredytowej musi trwać od minimum 12 miesięcy, wiec nie wystarczy podpisać umowy i przedstawić w banku. Są oczywiście wyjątki od reguły. Dla przykładu przedstawienie umowy najmu zawartej na 5-10 lat lat na wynajęcie lokalu użytkowego instytucji finansowej – bank może być uznane, jako stabilniejsze źródło dochodu niż jakaś umowa zlecenia czy umowa o dzieło.

Czynniki znacznie zwiększające naszą zdolność kredytową i wiarygodność w oczach banku:

• spłata wszelkich dotychczasowych zobowiązań: rat, pożyczek i kredytów
• zamknięcie aktualnie posiadanych kart kredytowych i wszelkiego rodzaju debetów
• wydłużenie okresu kredytowania
• dołączenie dodatkowego kredytobiorcy
• wstąpienie w związek małżeński
• pozytywna historia kredytowa oraz zatrudnienia na umowę o pracę – “etat”

Zaciągając jakikolwiek kredyt warto samodzielnie przeanalizować swoją sytuację finansową i we własnym zakresie zbadać swoją zdolność kredytową. Aktualnie każdy bank stosuje mniej lub bardziej restrykcyjne zasady oceny klientów, jednak za każdym razem koniecznie trzeba samemu odpowiedzieć sobie na pytanie czy będzie stać mnie na płacenie raty w odpowiedniej wysokości. Poprzez zastosowanie wyżej opisanych sposobów np. dołączenie współkredytobiorcy – kredyt będzie można w banku zdecydowanie łatwiej uzyskać. Należy jednak pamiętać, że takie zobowiązanie zaciągamy, na co najmniej kilka czy kilkanaście lat i nigdy nie należy zaciągnąć takiego kredytu w sytuacji, gdy na spłatę raty i innych zobowiązań, które posiadamy przeznaczać będziemy wszystkie nasze dochody. Dlatego też nawet przy pozytywnej decyzji banku każdy sam indywidualnie musi zadecydować o tym, czy będzie w stanie spłacać kredyt przy zachowa dniu zdrowego rozsądku, aby nie zaburzyć swojego domowego budżetu. Należy pamiętać, że przez cały okres kredytu oprocentowanie się będzie zmieniać, a co za tym idzie miesięczna rata kredytu będzie wzrastać lub maleć w zależności od tego, na jakim poziomie będą kształtowały się stopy procentowe.