Chcesz rozpocząć budowę domu jednorodzinnego? Nie wiesz, jakich dokumentów potrzebujesz? Postaramy się w kilku krokach opisać, co należy zrobić aby ten temat nie przysparzał wielu kłopotów. Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu

Aby twoja ekipa mogła rozpocząć prace budowlane na terenie działki budowlanej,  należy uzyskać zgodę na budowę domu jednorodzinnego lub bliźniaka.

Masz dwie możliwości uzyskania takiej zgody:

• możesz uzyskać pozwolenie na budowę – oficjalna decyzja urzędu, że możesz zbudować dom na swojej działce budowlanej,
• możesz zgłosić do urzędu, że chcesz zbudować dom (zgłoszenie budowy), dostaniesz tak zwaną “milczącą zgodę”. Jest to prostsze niż pozwolenie na budowę i pozwala na szybkie rozpoczęcie prac budowlanych. Najczęściej jednak samo zgłoszenie nie wystarczy! Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu

Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu

• gdy tak zwany obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę lub działki, na których dom został zaprojektowany. Każdy dom ma wokół siebie obszar oddziaływania. Jest to teren, na którym przepisy zabraniają budować niektórych obiektów, bo mogłyby one być uciążliwe dla mieszkańców domu. Jeśli obszar oddziaływania domu wychodzi poza Twoją działkę i wchodzi na przykład na sąsiednią działkę – musisz dostać pozwolenie na budowę. Obszar oddziaływania określa projektant, który sporządził projekt budowlany domu. Pełną definicję obszaru oddziaływania obiektu znaleźć można w art. 3 pkt 20 ustawy prawo budowlane.

• gdy wymagane jest przeprowadzenie jednego z tak zwanych postępowań środowiskowych. Urząd powiatowy albo urząd miasta może chcieć przeprowadzić takie postępowanie, jeśli Twoja działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody. Urząd zbada wtedy, czy dom, który chcesz zbudować, nie będzie szkodzić środowisku. Musisz wtedy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

Inwestor, czyli osoba, która będzie właścicielem domu. Wniosek możesz również złożyć przez pełnomocnika. Pełnomocnikiem może być wyłącznie osoba fizyczna na przykład architekt. Do wniosku należy dołączyć oryginał lub urzędowo potwierdzoną za zgodność z oryginałem kopię pełnomocnictwa. Adwokaci, radcy prawni, rzecznicy patentowi i doradcy podatkowi mogą sami potwierdzać za zgodność z oryginałem kopie udzielonych im pełnomocnictw. Takiego uprawnienia nie mają inni pełnomocnicy w tym projektanci. Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu

Sprawdź czy miejscowość, w której zamierzasz budować dom jednorodzinny posiada Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).

Jeśli TAK – udaj się do Wydziału Architektury Urzędu Gminy i złóż wniosek o aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli masz warunki zabudowy lub Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to udaj się do Starostwa po mapę zasadniczą, która jest potrzebna do dołączenia do wniosku o zapewnienie dostawy mediów:

Koszt mapy to kilkanaście złotych, okres oczekiwania – kilka dni. Następnie można wypełnić odpowiednie wnioski do dostawców mediów m.in  do zakładu energetycznego, wodno – kanalizacyjnego, gazowego, o wydanie warunków technicznych dostawy mediów.

Na wydanie warunków technicznych czeka się ok. 2 tygodni od dostawcy prądu, wodociągi nawet do 3 miesięcy. Dokumenty te otrzymujemy bezpłatnie.

Ponadto wystąp o wypis z rejestru gruntów dla działki własnej i sąsiedniej, będzie potrzebny do wniosku o pozwolenie na budowę domu.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu

Zgłoś się do właściwego zarządcy drogi przy której znajduje się planowana inwestycja i poproś o wydanie warunków zjazdu na drogę publiczną.

Jest to potrzebne przed adaptacją projektu. Tryb postępowania jest różny w zależności od kategorii drogi do której działka ma się podłączyć. Aby to uzyskać należy wypełnić stosowny wniosek, dołączyć mapę z wrysowanym zjazdem (mapa nie musi być aktualna, może to być odręcznie wrysowany orientacyjnie zjazd), komplet należy dostarczyć do Urzędzie Miasta. Czas oczekiwania od 3 tygodni do nawet 2 miesięcy.

Jeżeli Wasza działka znajduje się w obrębie kopalni, należy zwrócić się do nich z wydaniem warunków geologiczno-górniczych. Czas oczekiwania na odpowiedź wynosi od tygodnia do 2-3 tyg.

Mapy sytuacyjno – wysokościowa w skali 1:500, przeznaczoną do celów projektowych, wykona ją Geodeta. Mapa ta kosztuje ok. 1000zł i trzeba na nią czekać 3-4 tygodnie, wiec warto zlecić jej przygotowanie.

Mapa ta ważna jest 2 lata, a do jej wykonania potrzebny jest jedynie numer działki. Jeżeli chcemy zlecić wykonanie projektu to watro zwrócić się najpierw do architekta z pytaniem, jakie dokumenty są mu potrzebne, ponieważ niektórzy architekci biorą na siebie zlecenie wykonania mapy do celów projektowych i wykonania odwiertów. Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu

Na rynku mamy do wyboru:

• projekt gotowy z bogatej oferty biur architektonicznych (koszt od 2000 zł w górę)
• projekt indywidualny na zamówienie (koszt indywidualnie ustalany z architektem)

Projekt budowlany zawsze jest wydawany w czterech egzemplarzach. Jeden egzemplarz zostaje w urzędzie, drugi trafia do organu nadzoru budowlanego, pozostałe dwa egzemplarze projektu wracają do Inwestora. Jeden możemy zachować dla siebie jako kopię archiwalną, a drugi udostępniamy Kierownikowi Budowy.

Wybór odpowiedniego projektu domu to niezwykle istotna kwestia.Pamiętaj, projekt musi pasować do wymiarów działki, wytycznych określonych przez urząd konkretnej gminy oraz spełniać nasze indywidualne wymagania.

Należy udać się do architekta z uprawnieniami, gdzie wykonana zostanie tzw. adaptacja projektu.

Architekt sporządza na aktualnej mapie projekt zagospodarowania terenu, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.

Zadaniem Architekta jest dostosowanie projektu architektoniczno budowlanego:

Co to jest uzgodnienie ZUDP?

Jednym z ważnych dokumentów jest opinia Zakładu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej, działającego w starostwie w wydziale geodezji. Opinia ustala odległości między projektowanymi obiektami: budynkami, sieciami, zjazdami, jak również w stosunku do granic działek i innych obiektów.

Adaptacja gotowego projektu do działki to najważniejszy etap zmierzający do pozwolenia na budowę. Zaadaptowany projekt gotowy posiada przede wszystkim projekt zagospodarowania terenu, czyli mapę działki z zaznaczonym obrysem domu, przyłączami, instalacjami, małą architekturą, projektowaną zielenią etc. Architekt również wprowadza zmiany na projekt gotowy.

Po wykonaniu adaptacji cała dokumentacja staje się projektem budowlanym. Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu

Pozwolenie na budowę wydawane jest w formie decyzji administracyjnej przez starostę. Zgodnie z art. 33 pkt. 2 Ustawy Prawo Budowlane.

Do wniosku o pozwolenie na budowę  Pobierz wnioseknależy dołączyć:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem architekta adaptującego o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane Pobierz oświadczenie
  
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich,
• warunki techniczne dostawy mediów.
• druk – Informacje uzupełniające do wniosku
  

W razie stwierdzenia błędów lub braków w dokumentach albo dokumentacji projektowej urząd nakłada na inwestora (w drodze postanowienia) obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin. Jeżeli do wyznaczonego dnia nieprawidłowości nie zostaną usunięte, urzędnicy wydadzą decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.

Jeśli jednak wymogi formalne zostaną spełnione, urząd nie może odmówić wydania decyzji.

• jeśli w Twoim wniosku będzie brakowało jakiś informacji lub dokumentów (wniosek będzie niekompletny). Urzędnik poinformuje Cię o tym i wskaże Ci termin, do kiedy musisz uzupełnić wniosek. Jeśli nie uzupełnisz wniosku w tym terminie, urzędnik go nie rozpatrzy. W takiej sytuacji możesz złożyć zażalenie na tak zwaną bezczynność urzędu. Zażalenie złóż do wojewody. Jeśli nie zgadzasz się z decyzją wojewody, możesz złożyć skargę do sądu administracyjnego,

• jeśli Twój wniosek będzie niezgodny z przepisami prawa (na przykład budynek został zaprojektowany zbyt blisko drogi). Urzędnik poinformuje Cię o tym i wskaże Ci termin, do kiedy musisz poprawić wniosek. Jeśli nie poprawisz wniosku w tym terminie, urzędnik wyda Ci decyzję odmowną, to znaczy, że nie dostaniesz pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji możesz złożyć odwołanie. Odwołanie wyślij do wojewody. Musisz to zrobić maksymalnie 14 dni kalendarzowych od dnia, w którym dostarczono Ci decyzję odmowną. Następnie możesz jego decyzję zaskarżyć do sądu administracyjnego.

Wniosek o pozwolenie na budowę musi być złożony na formularzu urzędowym w terminie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy. We wniosku należy wskazać inwestora, rodzaj inwestycji (np. dom jednorodzinny, bliźniak), adres miejsca budowy oraz oznaczenie nieruchomości (obręb ewidencyjny, numer działki).

Zgodnie z art. 35, pkt. 4 Ustawy Prawo budowlane, w razie spełnienia powyższych wymagań, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

 Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu

Decyzja wydawana jest w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji. Budowę musimy rozpocząć w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna.

O zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych powiadom Starostwo Powiatowe z siedmiodniowym wyprzedzeniem dołączając oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązków.

Fakt rozpoczęcia budowy potwierdzamy wpisem w dzienniku budowy, który mamy obowiązek prowadzić do końca zakończenia budowy/inwestycji. Pamiętaj, że brak wpisów w dzienniku budowy – przerwa powyżej 3 lat powoduje wygaśniecie wydanego pozwolenia na budowę domu.

Gromadzenie materiałów nie zalicza się na poczet kontynuacji budowy, za to zaliczone będą m.in wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów, wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Zatem stosownym wpisem do dziennika budowy można zapobiec sytuacji prowadzącej do wygaśnięcia wydanej nam decyzji, gdybyśmy na pewien czas wstrzymali budowę z różnych powodów. Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu

Jeśli urząd powiatowy albo miasta zgodzi się na budowę Twojego domu dostaniesz:

3 lata. Oznacza to, że pozwolenie na budowę traci ważność jeśli:

• przez 3 lata od wydania pozwolenia, nie rozpoczniesz budowy domu, lub
• przerwiesz budowę domu i ta przerwa będzie trwać dłużej niż 3 lata.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu